* ^" h: _; [3 X3 u, t x# D8 }吴建斌:我认为,当下楼市降价对销售没有任何帮助,现在总体是信心的问题。大家有一个心理,就跟买股票一样,买涨不买跌,股票涨了大家去买,股票连续涨三个涨停板很多资金就进去了,如果股票跌了三个跌停板,所有的钱都不动了,大家认为还会跌,楼市也是这样的。一线城市楼价也跌了两三成,实际上这个价位已经不错了,因为发展商是有成本的,发展商的成本是可以计算出来的,土地有成本,建造有成本,材料、人工成本,这些固定的成本加起来,现在跌了30%,每一块地都是亏的。我认为在当下情况下降价仍然卖不出去。$ U, X8 x; F) ?! Q
7 f0 L2 m# Y) P吴晨:但是大家对未来没有信心,交易量变得非常小,卡住了房地产资金周转的脖子,怎么破解这个难题?. B" d) T- E+ S2 L( Y% t- W
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吴建斌:其实房地产公司的压力现在是巨大的。从2021年开始,每年它有几百亿的融资,融资就有融资成本要支付,如果这些楼卖不出去,银行贷款不能按期归还,这些成本在不断地增加。原来我在任的时候做过这方面的测算,我们现在民营的房地产公司,每一家企业把它的资产按照真实的市场价去反映,成本又是硬性的得减掉,家家都是负资产。把它原来多少年的积累全花掉以后还不够。 8 e$ h( T2 T+ K8 a1 ^ z0 ^* P & o' u( U O. K) Q' S4 r; ^( ^王兆卿:那现在就有一个问题了,他们是不是就不准备还债了,准备掏到自己腰包里跑路了? 1 a r x0 _/ C/ V; S3 M 0 B& N2 U8 e& h/ n' |! \' p2 g9 ?7 i( }吴建斌:原来我提了两个方案,因为房地产对国民经济的影响是巨大的,直接的贡献是7%、8%,加上下游是30%,这是巨大的,这个行业不能有任何闪失的。大家不看好是没问题的,但整个社会要有一个和解,房地产从国家到银行、到债权人、到债务人、到企业要有一个和解的方案,这不光是房地产公司的事情,而是整个社会的事情。李嘉诚讲一句话讲得非常好,房地产公司房地产价格下跌是要死人的,上升了反而是皆大欢喜的,一定要把这个理念建立起来。 c, Z3 O& Z) s+ P
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全社会的和解,就是达成一种平衡。要实现这种平衡,我做了一个计算,国家要拿出20-30(万亿)的资金,按照合理的价格购买房地产公司已经建好的项目,把我们保障房的体系建立起来。合理的价格,就是真实的土地成本+真实的建造成本+真实的人工成本+真实的融资成本,把这些东西全部加起来,真实成本是多少。( t# R2 s. c9 `$ D
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王兆卿:我们高精尖的企业、做顶尖设备的企业都是亏损的,芯片企业都是亏损的,房地产为什么不能亏,要国家花钱把房地产买回来做保障房?3 u7 q. U% X) k3 u
& E4 v. O- `# o( x* ^吴建斌:因为房地产关系14亿人,和每个人都相关,高精尖和14亿人不一定有关系。房地产现在不是融资的问题,是销售的问题,手上有大量的资产没有办法换成钱。 $ b' q5 k" c- z' m * k V% S" l+ o. g吴晨:刚才王老师也特别提到,如果就以土地的价格加上建安的价格,不考虑资本的成本去回购的话,能把大多数之前经营还不错的房地产盘活吗?: @; U) j2 e6 j& `0 b
t$ u0 U. h$ p9 [吴建斌:完全可以。我为什么讲国家拿出20万亿到30万亿,因为房地产公司这三年消化了不少的房子,该交的交了,原来建设了一半现在正在推进,也保证交付。按照2023年房地产整个行业销售,在极差环境下它的销售也有十二三万亿,用二十万到三十万亿买两到三年的销售,因为保障住房也是要建设也是要花钱的,为什么不把已经建好的房子按照合理的价格买走,买完以后房地产公司拿到这些钱它的问题就解决了,债务的问题,美元债的问题,交付的问题全解决了,国家的钱也流动起来了。 2 q& Z; c" x* z+ V. v 2 U5 N# G# U5 U+ I, F当然希望和解意思是大家都要让点利,比如银行是债权人,借给某一家企业100亿,现在别想着100亿,比如85亿行不行,利息减半行不行,大家都让一让,整个这盘水就会活掉。% w* i2 l5 B1 t
' L5 U, x+ |3 m) F2 {$ O吴晨:会不会用2008年美国次贷危机时的一些做法,国家不是简单的去买已经建成或者快要建成的房子变成保障房,而是用某种意义上的债转股的方式成为某些房企的大股东之一,当然未来还是希望在市场好的时候,再把这个股权卖掉,获益之后能够有更多的资金作为保障房,现在也可以有这样大的博弈的机会吗? : E: x$ p& e3 {8 Z8 I& u5 k ! U$ }8 S+ i* W5 @( i! i# {1 R( }吴建斌:我觉得几个方法都可以选,现在市场上各种方案都有。有人认为在上个世纪80年代、90年代国企改革的时候,当时也是遇到了这样的瓶颈,我们国家成立了AMC(不良资产管理公司),把这些问题就慢慢的化解了。现在民营企业出现这个问题是不是也应该有民营企业的AMC呢?/ } Z, M, S6 n" _7 p8 x/ s
( w9 u& m; d9 ]$ v+ G吴晨:那是国家牵头做AMC吗?国家牵头做不良资产的管理公司吗? 2 |. z4 c( I) V; m1 y J: S& L% ~, k, v; P" k- w7 q
吴建斌:应该也是国家牵头,只有国家有这个能力,它可以获得一类政策和资金,再按照新的思路去管理。 $ {# z# l7 @2 |& v4 [% d% V7 ]2 `& Y' x n7 e2 @+ K
吴晨:如果按照这个角度来讲,谁来决定哪个企业活哪个企业死,作为财务管理者如果让您画条线的话,什么样的企业我救,什么样的企业可能就不救了。 . U2 ^- l7 j; _0 A ) t! R) s/ }0 ~' j- p! J吴建斌:我不救企业,我救项目,我一个个项目计算,不管这个项目是A公司还是B公司的,这个项目它愿意拿出来,我就按照这样基本的核算方式来算就行了。! |% M3 _3 g- o" D4 a
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吴晨:您认为哪些项目值得去救,有没有一些真的因为市场是没有销售能力的项目,有没有一些项目其实在三四线城市盖得过量了,即使政府拿回来也没有那么多人住。 0 M" X5 c' E' E ( R: O/ _$ C3 D: U& L7 O吴建斌:我认为国家现在要在某些城市建两个市场,一个是商品房市场,一个是保障性住房,每个城市很清楚,保障性住房还有多大的缺口,自己可以算。 0 ~ Y* [( ]. J6 U$ y ( @: K& E7 f7 u5 i* S t0 E/ ~房地产的问题是由来已久,还是突然而至- l* X$ j7 v" p; [
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吴晨:经过这次的冲击后,有两个问题是否要仔细检讨,一是房地产公司的融资一直很高,能不能帮助房地产融资成本降低;同时约束负债比,明确红线,吴总怎么看。* r2 |. ]% A( U) D% a