$ Z: h+ q* L% q: r王兆卿:我还有一个问题,因为像碧桂园和恒大这两家房企都喜欢深耕三四线城市,但我们知道,房地产的过剩问题在2012年就有苗头,三四线城市早已进入后房地产时代,到了2018年、2019年的时候,整个三四线城市几乎是过饱和的状态了。 从2018年、2019年,房地产的宏观调控也开始逐步收紧。7 K( e4 ]# m* a2 m) Q, L, o% o L. X- Y
: E! _, K$ t z, e: G吴建斌:王老师你刚才提的问题我回应一下。按照中国的城镇化的路径,三四五线城市的人,富裕的人会进入到一二线城市去。三四五线城市周边的农村人如果经济实力好了也会进城,在城市里买房,农耕比较忙的时候回到农村去,不忙住在城市里,实际三四五线城市有这个需求。现在的女孩子结婚要求也很清楚,如果在县城里不买房是不结婚的。这就是三四五线城市的需求。 , {4 V/ l" G1 a% K1 o5 P: e2 B7 L/ [" [$ Q S ~' z* P5 X
但是再换一个角度来讲,现在不是三四五线城市是这样,一线城市和二线城市也出现了购买力不足的问题,当然现在很多的政策已经到位,我相信这个问题会解决好,2024年政策也会持续发力。如果解决得不好,一二线城市也会遇到和三四五线城市一样的问题,大家都回避不了。 " p3 N/ [1 Y9 B , c' u& A* u# v1 w5 T+ N王兆卿:我刚刚看到有网友在反馈我们一直没有聊到的一个问题:我们现在到底建了多少房子,房子够不够大家住?房子多、人也多这个大背景是不是存在的?/ o9 {1 s c |/ a2 W
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吴建斌:要具体看每个城市的供应和需求是否平衡。就我来观察,上海肯定是需求大过供应,大家现在不买是希望房地产价格再跌,或者是口袋里现在没钱,或者因为一些限购政策还没有取消,还有很多期待。但在上海,有些好地段的房子一旦推出来,很快就卖掉了。建在新疆的戈壁滩上的房子,是永远没人住的,这样的房子也是很多的。并不是所有的三四五线城市房子都过剩,我再举个例子,比如陕西榆林的房子现在还很火,只要推出就好卖,原来供应土地时当地政府的政策到底是怎样的,自己要很清楚。; i9 ^/ j: }, S/ K. _; K
* W$ V: [# |# ?4 x" r这种供需错配的情况有多少,是不是也是过去快速扩张一些房地产带来的错误?是值得思考的。很多城市当时为了拉动经济,在工业园、学区配套建房,都是这么干的。所以国家就是因城施策,每个城市要看自己城市的房子到底是多还是少,再来决定政策。 , H4 r4 O7 V5 N4 Z / l+ {$ H; A* N/ f8 C. c吴晨:反过来对于您刚才提到的像恒大、碧桂园这种全国性的、龙头型的,竞争力特别强的大型房企,他们也是因地制宜,不一定大是最好的。4 U" r# T$ [/ `' ?
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吴建斌:原来我们企业要不要进一个城市是要做分析的,当下的售楼价,未来的发展趋势,周边的环境怎么样,都是要做分析的。有时候分析是分析了,但分析模型是错的,比如分析模型加了一个变量,每年这块需求量增加5%-10%。 未来大的房企想要因地制宜,它的模型一定要特别精确。" A, c2 ]. T5 e
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激辩预售制:预售制是欺负买房人利好房企的政策吗?+ e( a& ^+ b+ b X1 R
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吴晨:要不要搞预售。经历这次大的变动后,大家都要有更好的自我的约束,有更好的外在的约束。 + }7 B& {) H4 T, \/ z$ o9 c8 H# K! m& V5 g
吴建斌:我是非常赞同预售政策的,没有预售政策中国的房地产不可能有今天这样的状态。因为我国真正的民营企业是从改革开放之后才慢慢的产生的,大量的房地产企业是1989年之后、90年代初才开始慢慢出现的,刚出来的时候身无分文,只有一身的干劲,成立公司的注册资金都是拆东墙补西墙:今天注册资金验资完成后100万调给别的项目。民营企业发展到今天只有几十年的历史,大家一定要把这个历史结合进来,我们是从穷人开始的。国家有一个预售的政策把市场激活:银行给钱,买房子的人从银行借钱,把钱给了发展商,发展商把市场推动起来,建立起了这么一个循环。 # H3 [4 n9 b; q* R3 N% x( D- @4 {6 z2 r0 n& i4 @+ C) @: K
预售制发展到现在有二三十年的时间,前几年已经在完善了。原来画张图就可以卖,后来变成有了主体结构完成了才可以卖。民营企业的存在或者房地产公司的存在,实际上对市场引入了非常好的竞争机制,我们的城市越来越漂亮,我们的成本越来越低,我们的产品越来越好,大家一定要从正面去理解这件事情,所以预售制是非常好的政策,但现在必须完善。 " k) o% q+ X) I6 v- s 4 r$ [# r! }6 [, F王兆卿:我说对预售制也有一些看法。预售制本质上是银行给钱让大家建房子。预售制度为什么不能改成房地产开发商从银行借钱,而非要买房人从银行借钱。而且这件事情跟让开发商减杠杆这件事情是矛盾的,正因为开发商的杠杆全部加到了买房人头上,开发商才加了更多的杠杆率建更多的房子,如果这个杠杆加在开发商头上的,开发商账面上的杠杆率会上升,会稍微制约它一下。 6 H! `# n! |$ n/ p( c0 m. S" `7 @: e3 P9 B7 ], A. z
吴建斌:王老师讲的是非常对的,因为过去这三十年,房地产公司的发展就是把一块地做了两次融资,一次是通过销售从银行做了一笔融资:老百姓买了房子从银行融资,把钱给了房地产商,房地产商才有这么快的发展动力,所以房企的回报率可以做到百分之几十。有一段时间,房地产商有一块地花10%-20%的资金,可能周转七八个月就回来,等于是不花钱的。但这次的教训已经很深了,把原来挣得钱全部回馈给社会了,已经没了,这次教训已经很深了。 5 M# c" ]4 e- P 6 d6 l6 H3 z+ R4 A7 Y' b' o F% t王兆卿:不是回馈社会了,它是自己赔了。; \; l. V3 a7 U' k G& P: ?! @2 @% o
2 P2 C D! R6 R2 ]% {1 E吴建斌:它一定是回馈社会,因为地的成本给国家了,税的成本给国家了,房企最后什么东西都没有。* u8 S6 _0 K3 }: ~9 J7 h+ _2 y
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王兆卿:房企建了很多没有人住的房子。. }: U4 }2 N" k- V* n+ a
/ @8 q0 k9 e! t9 R: r, x吴建斌:但建房子的土地价格是政府拿走了。 ; v& g; `! t* k4 a. k% u , p7 Q1 [( c) X0 |王兆卿:预售制中还有一点,预售制和买房人完全是权利不对等的,我们说难听点,现在我国实行的这个预售制是纯欺负买房人,买房人权力最小,义务最多,他既没有监管资金的能力,也没有监督资金去向的能力,结果所有的债务,实际上大部分的房贷,已经出了首付了,大部分的房贷他背了,整个制度再不改善能行么。3 K7 v r) r. X- ]
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吴建斌:作为买房人要监督一个企业的资金流向是很难的,是不可能做到的。我讲一个本质的,房地产公司一开始就没钱,后来是通过预售制有了钱,为了发展的更快,它把这块地上回流的资金又买了新的地,把新的回收的资金又买了新的地,始终房地产企业口袋里是没有钱的。0 l5 h3 _( t0 h2 M( L4 @1 c