标题: 最猛降息！首套房贷利率将降至历史低点 对楼市有何影响？ [打印本页] 作者: admin 时间: 2024-2-20 17:34 标题: 最猛降息！首套房贷利率将降至历史低点 对楼市有何影响？ 2月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.95%，此前为4.20%；一年期LPR仍为3.45%。 9 }$ c( S a1 ^; u; z# o. ^5 V$ g8 K4 r
值得关注的是，此次调整为非对称降息，五年期LPR降低25个基点，而一年期LPR未调整。9 W9 s' c4 F1 s/ E# n5 ^
0 X [9 l/ y- e- K受访业内专家对记者表示，降息之前LPR已是历史最低水平，本次5年期LPR再次下调，全国首套房贷利率将在“历史最低点”的基础上再次降低25个基点，堪称史无前例。 4 L6 q' o. ^' p( o4 V `+ @5 v% ?0 v
“对房地产市场而言，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷偿付压力。”广开首席产业研究院研究员马泓表示，后续商业银行房贷利率也会响应调降，此次贷款优惠力度比较显著，此举将促进增量购房和其他消费领域的提升，年内商品房销售跌幅有望收窄。 4 e8 b( |. n: }' q$ ]( q' L 9 ]/ _' @6 Z% t9 L8 I( y! l3 \& b/ @; `如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元，累积30年月供减少5.2万元。0 z) |5 R) m5 X) t3 y; {
* v; f' g( B' n! r8 j$ _ f中原地产张大伟：LPR历史最大幅度降息 是楼市近几年最大利好之一7 Q0 ?$ x+ ?2 [/ b
' {8 r! b# v9 v. m; X8 M; A
中原地产首席分析师张大伟表示，目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式，房贷利率会随市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。 ^# k5 y! g# a$ z5 A% B8 F
q/ ?# N+ e6 Z! L) n$ S% S5年期单独降息对房地产市场的影响主要有几点：首先如果说过去降息的目标是稳定经济，这一次单独降息5年期，就是要稳楼市，稳楼市才能更好稳经济。过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。0 g5 c6 j9 O' Y, D# k+ z2 c
& F! c: ?# }, A5 O
其次，本次降息主要影响一线和二线城市。在本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右，只有少数一二线城市还维持高房贷利率，因此本次政策主要影响一二线城市。 : {% h- E" t' ?9 X' S8 v) d$ B+ D# M" _* [2 w- \
对购房者来说，存量购房者可能要2025年才能开始减少利息。存量房贷利率转化成LPR定价模式之后，一般会一年调整一次，大部分银行是从新一年的第1月份开始调整。这意味着存量房贷可能要到2025年才能享受，如果是新购房者，那么马上会享受到降息的利好。$ L7 W; O P9 j$ y) l# W
1 g2 ^% \, c% f |
降息有利于保持房地产预期稳定。降息之际，房地产市场有望在一线城市全面调整限购后，预计接下来会出现一次比较明显的小阳春行情。/ C5 A% {9 \6 Q" K
( A$ w( s4 O! s& Z7 x) N
中泰证券杨畅：下调LPR是房地产市场需求端政策组合拳的一部分 : h, e3 g5 [3 e$ D) l3 @" o 3 S6 ]5 u9 K2 k中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅认为，从LPR形成机制来看，LPR由18家报价行按MLF利率加点后，进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价，进行加权平均计算后的数据形成报价。一般来讲，1年期与5年期LPR对称调整是常态，但非对称调整也并不少见。 - X5 C9 H# C7 X% z2 |5 I% u , {3 E$ T m0 P本次非对称下调，至少反映出三层意图：* D/ W5 i- [; e+ _) p) T) d
% {$ y y7 I/ Z$ }1 p第一，货币政策也在配合经济平稳开局，春节假期过后，从资金供给端开展工作，通过降低贷款利息，降低融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显。9 I8 h% Y' N- t0 Y) m
) N9 |) g! s/ g# }/ M
第二，不同期限利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳。2 ]4 s3 Q' a4 M
7 E% D* B% n# x2 x, {$ [- U8 B第三，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段大幅降低5年期LPR利率25个BP，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。2 S* G) L, }2 s' ~0 E
: S- b! A4 K: b8 G* J+ s6 e8 c
易居研究院严跃进：历史最大力度降息 有助于促进房贷申请和消费 7 `8 @* L: m, M: t* h5 w/ m4 ]0 p' Z z9 B4 e/ r
易居研究院研究总监严跃进分析称，5年期及以上LPR出现下调。对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。6 N% s; I9 e( m4 Q' k
& w! f, R) ^# k; \此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大，即下调了25个基点。从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般为5-15个基点。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次，这是向市场释放出最大的一个信号。' V( H, _0 j! e+ Z* w% K
* \4 F- ~1 L% D: V4 M
降息对于房地产市场将产生积极影响。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，这对于房贷市场的影响是积极的。我们简单测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元左右，属于减负相对比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费。其对于后续购房市场的活跃，也会有积极的作用。 # k* a+ [" f% @2 l2 ~% n ; b) N$ v$ _/ f! [% {广东省城规院李宇嘉：降息后 今年首二套房贷款利率至少下降30个基点$ ^* G. w5 C C$ c
* q; F Q2 U* H0 }5 H广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次LPR一次性下调了25个基点，为历史上有记录以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。 ( x9 O2 `; {! [ - q1 q$ g5 A$ B! a6 O" w之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。0 ]! E% ?6 | e) p b1 L
" |! j1 @9 H; r8 }4 p( D' d$ Z
更重要的是，在存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也跟着降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。 # V9 ^2 S' E8 u; k2 i/ \& _ K9 K! U" Y; E. x6 q: l
在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下，承担高利率买一项预期价格下跌的资产，这是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，才能缓解紧缩的局面，这也是此次定向降息的目的， ! Q+ z: o5 i2 s9 m9 M j* j5 M3 U+ H( l7 w# v# ?; A
今年一次性降到位以后，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行。2024年1月，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房贷款今年至少有30个基点左右的降幅。 $ t3 ^1 f2 r) U* x4 y ' F0 |' ?' ]: Q9 q