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标题: 居民集资4.7亿元,把自家小区推倒重建 [打印本页]

作者: admin    时间: 2024-4-18 11:36
标题: 居民集资4.7亿元,把自家小区推倒重建
这是再普通不过的工地现场——戴着安全帽、身着反光背心的工人进进出出,挖掘机和吊车四处忙碌,行人和车辆从围栏外经过,谁也不会多好奇半分。不过同一处浙工新村的建设现场,记者3个月内造访两次。4月12日再来,工地的“身份”不一样了。 浙工新村施工现场杭州浙工新村500多户居民自筹资金约4.7亿元将小区推倒重建,整体更新费用约5.3亿元,不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐。
2 r& R% R4 G! X! e2023年11月28日,改造项目正式开工,小区原有13幢房屋已拆除完毕。按照规划,浙工新村将新建7幢11层的小高层,全部安装电梯,实行人车分流,还配建了地下车库。工程将于2025年底竣工。
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* b4 l( v! K. b8 I6 v一时间,此事引发广泛关注。
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有人羡慕这种模式,期盼自己的小区早日集资重建;也有人认为政府应该承担更多责任,而非由居民合力完成更新。7 h  ]" w/ B0 @5 E* z7 a& U7 H
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前不久,浙工新村的创新模式“上了户口”——近日,浙江省《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》发布。《指导意见》明确了相关流程和支持政策。在4月11日的新闻通气会上,浙工新村的案例正式被介绍推广。0 F( X  c+ n# F( R; ^
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政策反馈迅速且积极。这几日,杭州多个老旧小区几乎同时启动自主更新民意调研,闸弄口新村、东村、新苑等几个小区居民讨论热烈,热情高涨。* s% U% m8 J$ T  S  M0 P. N
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不过,相关工作具体开展起来,现实可能会“泼一盆冷水”。总结普适经验和成熟路径的同时,也要关注浙工新村的特殊禀赋。在自主更新整体思路的指导下,各地老旧小区改造仍要注意因地制宜,切勿冒进和盲从。
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- E1 c) l. z. I" L3 ]争议焦点在资金自筹
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1 n) u( q7 R7 v. K! @1 N+ y开工前7个月,关于浙工新村推倒重建,工作组开始入户征求意见,若要项目最终成形,签约率要达到100%。
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1 ]. ?8 m8 m$ n* _. v. B6 V. a5 i参考旧房征迁的价格体系,业主承担的改造费用为1350元/平方米,并且保证重建后原地置换的房屋套内面积与原房屋基本相等。若选择不扩大原本房屋面积,75平方米左右的旧房,改造费用大约为10万元。
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# q) O- ~; T6 E% S/ r7 _) O' U扩面价格为34520元/平方米,最多能扩大20平方米,再加一个22万元左右的车位,一套原来75平方米左右的旧房,最终可改建成105平方米左右的新房,花费约100万元。- u& q# N7 l9 c& V2 k

1 l. g; j# b0 L10万到100万元,是浙工新村居民出资的价格区间,500多户居民加起来,共同凑起80%的建设资金。
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; N2 b) ]5 p6 _/ t% I7 h争议的焦点在资金自筹。“以前认为,住房条件改善应该由政府兜底,不管是征迁、旧改还是加固,资金都由财政负担,什么时候需要居民自己出钱了?”浙工新村所在的杭州市拱墅区朝晖街道党工委委员贾磊说。- p3 w: \9 @* C; o* t

' e1 O/ y! ~3 n7 K4 |% R5 k9 h也有观点质疑,政府在和居民争利,老旧小区摇身一变,成为新建小区,除去安置原有居民,多出来的房源还能再放到市场上销售。
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有人认为新建房扩面部分价格太高。一户人家2009年通过二手房交易住进小区,购入价约为每平方米1.7万元,房子推倒重建后,扩建部分每平方米价格约为3.4万元,价格几乎翻了一倍,他不满意。
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- C3 t- w) I0 h. |" k扩面价格由第三方机构根据周边市场房价评估后决定,和周边二手房差不多,有人认为合理,毕竟新房开盘价一般超过5万元。不过现在房市正处下行,过两年再看,说不定会亏。! ^) X# u. @6 L2 h/ O4 ?

0 e0 _3 _1 f/ a2 U( K$ i还有一部分投反对票的居民,“年纪大的不愿意折腾,再建好搬回来起码要两三年时间”。老人们有自己的朋友圈,早起买菜,坐在公园里一起聊天晒太阳,中午睡好午觉又出去聊天,人际关系都在小区里。
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浙工新村已步入老龄化,小区居民将近1000名,60岁以上的400多名,85岁以上的有142名。不动、不挪是他们的普遍心态。
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去年6月30日,最后期限将至,签约还未完成。居民喻伟林是第一批签字同意的住户之一,非常着急,她当时正在青海旅游,不停翻看群聊消息,关注小区签约最新进展。! l* N* b: J9 ?# i, w3 j1 {

* |! l7 [+ |+ Z喻伟林在浙工新村有两套住房。一套自己住,一套儿子家住。2011年,她以每平方米2万元的价格购房安家,装修时才发现,房屋质量有问题。“装修师傅过来砸柜子,墙面非常脆弱,用指甲一挖墙皮就会掉,地面南高北低,扔一颗乒乓球,就会滚下去。”喻伟林很是苦闷。
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5 D- a) o  w3 H2 F' x" X2014年,她家新装修完成,遇上旧房成片改造的机会,有关部门到家里征求意见,她随即表态:“即便装修好的房子一天不住,也要拆!”但那次,同意改造的居民比例不到90%,未能启动。期待改造的居民提出启动第二次调查时,情况已经发生变化:反对最坚决的两户,已经搬离了小区;有一户担心影响孩子学习,但他家孩子马上高考……7 W5 A' E2 R) ?

/ l7 _1 Z/ m+ `- ^( @0 V: w( e' u不过征迁政策不等人,二次调查未能实现。又过了近10年,终于再次迎来机会。喻伟林十分迫切,这次具体改造方案还未出炉,她便积极参与:“愿意拆!”$ x% X6 l6 y: L1 [6 b
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仍有居民持不同意见。第一轮征求意见过后,同意自筹资金、原拆原建方案的居民占了91%。
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0 S1 b9 c/ U: Y! S  g) v9 H, z拱墅区从各个单位各个街道抽调了30多位有群众工作经验的干部,工作人员数量达到近100名,其中6个组超过60人,组成攻坚组,重点给居民讲解政策,前前后后共进行了6轮入户动员。
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0 i& i/ n) z2 W/ B# L/ K! @迫切要改建的居民也会劝说仍未签约的居民。浙工新村最初是浙江工业大学教工宿舍,邻居也是同事,无论在小区还是学校,大多是“抬头不见低头见”的关系,无法只考虑自身利益。
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不想出钱的居民想等政府征迁。但现实的情况是,常规的征收模式运行至今,政府快要吃不消了。仅在杭州市拱墅区,类似的2000年以前建成的小区有300多个,涉及房屋将近5000幢,居民将近2万户。随着时间推移,“年长”的房屋越来越多,传统模式注定无法长久。浙工新村要获得再次征迁的机会,谈何容易。
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2 P/ x  u% r  ?5 |" s/ M# X经济困难的居民可以选择不扩面,方案里也提供了相应房型供选择,参与自主更新的最低出资额度大约为10万元。
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. ~, K5 }9 ~  Z# @# H) u同时,自主更新是一种相对公平的做法。“原拆原回,房屋数量一套不多一套不少,政府不会征用一寸土地,同时给小区增加适当的配套空间,用于养老、托育、老年活动室、社区用房等,并适当增加停车位。”贾磊说。$ t* Q0 K" |" l! Q% M) S  C" M

3 v7 J" B3 d) f/ q这场试验进展得跌跌撞撞,很多时候只能“摸着石头过河”,居民的反馈尤其不好把握,签约率到底能有多少?大家心里都没底。
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; ^: J3 n# w) q, d, z浙工新村共12幢住宅楼和1幢职工活动室,涉及548户居民。很快,签约结果出炉,签约率达到99.8%。仅差一户未签约。
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: ]" N- H  a9 o0 L已签约的547户居民联名签署申请书,强烈要求启动小区更新项目。这次,浙工新村的改造终于实现。 浙工新村的重建工程将于2025年底竣工,图为施工现场30年的C级危房
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浙工新村居民提升住房质量的迫切心情,要从30年前说起。
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! X; {; O( _3 v2 |0 C* a, z- Q- p" N早在1993年,浙工新村67幢便被鉴定为“局部严重损害房”。30多年过去了,这已是他们距离推倒危房最近的时刻。
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# x4 |( g5 R" M$ ~* ^& C0 X# i20世纪80年代,浙江工业大学从衢州搬至杭州,宿舍分期分步一幢幢建造起来,最早的一幢建于1983年,最晚的一幢建于2000年。
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建筑质量问题让居民苦不堪言:关窗户需要用蛮力才能完成;关防盗门时不时要用到锉刀,切削一点门窗边缘,不然关不拢;不少住户承重墙出现裂缝,最长的有70厘米,从顶部的预应力板和承重墙连接处开始,一直向下弯曲延伸;沉降的房屋挤压大门,锁芯时时刻刻“变形”中,用钥匙开不了锁,只能爬墙进门……% F9 y* ^0 U# u/ V, E: T

: Q& Z" E0 B8 u( {2 U' `0 |* [- C“风能进,雨能进,虫蛇也能进。”居民频频吐槽,甚至编出了顺口溜,因为裂缝太多,各家时刻备着用来塞住缝隙的破布条、旧报纸。许多楼栋的单元门,与路面的落差有5厘米以上,一到下雨天,外面雨水不断往楼里漫灌,台阶下几乎可以养鱼。
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* u7 M) `9 Q/ y+ q1994年,朝晖六区进行房改,除少量公房仍属原高校外,住户都各自领了产权证。发现安全隐患后,浙江工业大学作为原产权单位,曾于1998年对67幢进行压桩加固,2000年对74幢进行全面加固,但效果并不明显。1 [. [9 b+ X9 m8 r& M/ a

0 g* |# O% y6 z$ ?  |后续20年间,浙工新村房屋前后进行了5次鉴定。2014年,杭州启动对全市老旧小区的摸底排查,鉴定结论是,包含67幢,66、64和74幢同样被列为C级(分ABCD四级,D级的危险程度最重)危房。
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按照政策,最大可能排除安全威胁的办法是维修加固,居民们无法接受:“房子是加固过的,不论是整体还是局部,结果呢?越加固沉降越厉害,这样的方案根本行不通,到后来一定就是‘把钱丢进了烂泥巴’。”! t" Y% w( x. k8 d8 m. {3 z( R, v

/ S  X! ^2 A* F浙江工业大学曾提出换房,大家也不同意。“学校说别处有一些房子,可以换给我们住,但那里太远,大部分老师都要在本部上课,根本不现实。”8 r, [0 O/ ^8 w, h  ]! C
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单幢重建的方案同样被讨论过。但考虑到地块上建筑已形成相对平衡的局面,单幢拆除后可能会对周边房屋构成威胁,因此作罢。
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2 e! @" J+ @+ L# H2 I5 m3 C2015年,区里将4幢危房列入“2015—2017三年行动计划”解危名单,提出成片改造的新模式,并向杭州市房管局汇报作为全市首个成片改造试点项目,获得认可。不过摸底调查的结果却让人失望——因为没达到全小区90%同意成片改造的最低启动比例,事情熄火了。& o/ g/ M0 |5 B
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究其原因,若按照成片改造的方案执行,可能无法将所有住户都安置在原址,部分居民需要外迁。“老旧小区比较密集,楼间距小,对容积率没有要求,但新建住房限制比较多。”贾磊说。浙工新村距离武林门2公里,步行5分钟便能到浙江省人民医院,地铁站、购物商场、公园绿地都在附近,地块发展相当成熟,居民对搬离原址比较抵触。
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浙工新村居民要求很明确:原址原拆原建。但依照已有经验,推倒重建几乎是一个不可能实现的目标。不仅没有先例可循,政策和法律层面也缺少支撑。
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- Q4 i- m8 t  u《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第二十八条规定,经鉴定为危险房屋的,房屋所有人、使用人或责任人应当根据鉴定报告,及时采取包括处理使用、变更使用、观察使用、停止使用、整体拆除等治理措施。这是为数不多可作为依凭的法规文件。
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4 l# z3 K5 ]3 v. B& [0 j7 C但是,房子到了什么程度能拆?由谁来组织拆除和重建?资金从哪里来?这些都是悬而未决的问题。+ h- p# h2 i, l# c9 A  [0 v9 u5 p3 |

  X# l9 C& S9 b/ e30年来,大多数居民仍留在浙工新村。考虑到房屋在汛期倒塌的可能性,每年台风季,都由街道出面,把4幢100多户危房居民请出来,住进附近的经济型酒店,暂时度过天气恶劣的半个月。“人出来了,东西还在房子里,每天都担惊受怕。”喻伟林说。
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3 j. M4 y% Q3 j随着时间推移,情绪日益积累,推倒重建的意愿在居民间逐渐统一,“拧成一股绳”在浙工新村逐渐成为可能。这也成为日后实现自主更新的先决条件。 戴着安全帽、身着反光背心的工人在施工现场进进出出,挖掘机和吊车四处忙碌7种户型的“积木”学问1 Q% ?" d/ c& g# B* F- \
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2023年4月23日,浙工新村有机更新项目启动。项目84天完成签约,66天完成腾房。
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居民意见达成相对一致只是小区实现自主更新的基础。推倒重建一个小区,涉及多项政策上的探索和突破。
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在此之前,政府的相关调研和前期准备工作已进行了将近1年。贾磊介绍:“原先建筑的6层楼变为现在的11层楼,幢数变少,楼间距变大,地上建筑面积增加,并新建地下室,这些变动都要经过报备和审批。”浙江省、杭州市和拱墅区形成三级协商机制,由住建部门牵头,规划、园林、交通、国土等多个部门参与,共同打通办证程序,顺畅审批流程,争取规划指标。) O3 B3 p- Y! [  P; K

# J/ R  Y+ _+ }) |' u$ J项目启动后,浙工新村成立自主更新委员会。委员会成员由每幢楼推选出的居民代表组成,采取委托政府部门的形式实施项目改造,并参与到提出改造申请、设计户型方案、建设质量监督、优待政策制定等各个环节。' @1 B+ x) w! N$ n6 n7 f; O
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设计单位为浙工新村提供了“定制”服务。小区最初是一幢幢造的,548套住房共有59种户型。设计单位将其浓缩为7种,提供给居民选择。项目推进过程中,设计单位一度茫然,因为居民需求在变,每种户型需要建造的数量也一直在变,贾磊描述:“和搭积木一样随时调整。”建成后的小区,每套房的面积、架构和居民提交的申请一一匹配。
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: r; l& c, q; |) b9 d/ f工程建设期间另外成立工程质量监督小组,小组成员具备一定专业技能,不少是浙江工业大学的教授或高级工程师。建设方给成员发放工作证,成员随时可以去工地,发现的问题只要在群聊里反馈,都能在第一时间得到解决或回应。前不久,质量监督小组发现工地存在施工不文明的情况,建筑垃圾处理不及时,建设方很快整改,1小时内便拍照反馈。
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3 c. g' H% t& ^; u# n& t) H2 q小区改造期间,居民需在外租房,完成过渡。但70岁以上的老人很难通过市场途径租到满意的房子,一些房东会担心老人出现特殊情况而心生疑虑。为配合更新项目推进,政府准备了50多套以保障性租赁住房为主的可用住房,重新装修,加装淋浴室座位、马桶两边扶杆等适老化装备,出租给浙工新村年长居民。3 m2 k2 Y" p3 w' I  C

3 A3 z0 E( C9 ]小区整体竣工后,街道将组织居民根据面积段进行两轮抽签。第一轮抽签抽取选房顺序号,第二轮再在协议明确的面积段里抽取房号。由于户型、楼层、朝向不同,新房建成之后不同房源价格也有一定差异,也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后,再支付相对应的款项。
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居民参与得很起劲。正如喻伟林所说:“我们自己的事情多操心一点,总没错的。”& ]1 V2 g8 T- r% o, {: Y: r
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去年11月28日,浙工新村正式开始重建。这标志着老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性胜利。4 {, V' j& R% ^) G& D# ^8 s4 x

, a# F: t. V6 x* x不过,“只能说这个试点目前看来成功了。”贾磊很谨慎,“相似路径是否其他小区也能走得通?还是未知数。”
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浙工新村有特殊性。首先,浙工新村整个社区是小型的熟人社会,能够顺利推选出有代表性的居民。同时,熟人社会人际交往的压力更大,大家想问题不会只从自身利益出发。另外,住在浙工新村的居民整体收入不差,大学教师的退休金足以支撑基础的房屋改造费用。再者,浙工新村居民始终以小区业主为主,租户较少,居民对住在现有区域需求强烈,对区域便利条件的依赖性很强。
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( _9 m: J! t9 b. S4月11日,浙江省建设厅就《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(试行)》召开新闻发布会,提出通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作,引导群众从“要我改”到“我要改”,按照提出项目申请、制定更新方案、组织审查审批、开展施工建设、组织联合验收等步骤实施,并明确可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施等。
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2 G: m8 w6 u2 H: W0 U1 `什么是老旧小区的自主更新?1年前,贾磊刚跟居民进行沟通时,只能用“原拆原建、自主筹资”等笼统的方式解释;1年后,他已经能提出明确定义——以居民自我申请、自我要求及委托政府提供服务的方式进行城市更新和住房改造。
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$ ~1 z5 ~- k8 J, H* A; \; ^# w7 z试点和探索的意义在这一刻清晰起来。接下来,一批多种类型的自主更新模式案例将在浙江乃至全国多点开花。5 L5 A1 _# [1 F* B

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