“以旧换新”：一线城市均已加入， “国企收旧换新”已取得一定效果

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一线城市均已加入住房“以旧换新”队列中。
3 v# I- W6 e+ B* S* q( T据中指研究院监测数据显示，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策，与此同时，各地推出包括“国企收旧换新”“中介优先卖”“发放购房补贴”等多种模式，相较而言，“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。

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% y( b5 E" ?9 |# R8 m+ }  b易居研究院报告显示，“以旧换新”工作在本轮全国消费提振、潜力挖掘的大框架下有序推进。“以旧换新”本质上是房产流通和循环的重要推动力。其贯通二手房盘活和新房去库存两大市场，在促进双市场循环发展的过程中，真正提振住房消费。

( G# Z$ G: g2 X4 I2 u从各等级城市推进路线看，“以旧换新”工作试点，源于青岛“优先卖”，该模式希望打通“二手房售卖、新房认购”整体流程。到了2023年，各三四线城市陆续开展试点。随后一些重点二线城市也开展了试点工作。2024年4月下旬，随着深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩展到一线城市。
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其中，深圳是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”换房联动，首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。
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  [! F" f, ~( c3 b深圳之后，上海积极跟进。上海市房地产行业协会和房地产经纪行业于5月3日联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企20余家，房地产经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五大新城区域。
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广州则于5月加入，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。到了7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动宣布启动，首批参加倡议的31个新建商品房项目共涉及房源9000余套。
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至此，四个一线城市均已推进“以旧换新”工作。业内认为，这也标志着“以旧换新”工作进入到政策铺开和成熟阶段。

# @* W% y2 Q- G  G: W7 m据中指研究院监测数据显示，目前，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策。
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易居研究院研究总监严跃进指出，从市场背景看，“以旧换新”政策的推行和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。房地产市场的“以旧换新”作为创新举措，有助于激活潜在需求、盘活存量房产、优化增量住房，并促进市场平稳健康发展。
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哪种模式反响相对积极？

严跃进指出，从全国各地推进的“以旧换新”操作来说，主要包括三种模式：一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式；二是收购模式，即国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的新房项目，收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴等。这三种模式，发挥了不同市场主体的优势，也吻合了不同的市场需求和特征。
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- _, y: ^' _' u* C; n1 g" F根据中指研究院的监测数据，截至6月30日，“国企收旧换新”和“中介优先卖”作为两种主流模式，分别有超30城、超40城参与。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，“中介优先卖”效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前买方市场深化下，二手房成交周期较长，出售环节的不确定性较大。相比而言，“国企收旧换新”在部分城市已取得一定效果。

) r5 B4 {% l, a% Q1 D5 T根据中指研究院监测，从2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从效果来看，截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。6月，南京开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源。
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河南郑州也是较早实行住房“以旧换新”的城市。官方披露的数据显示，郑州“以旧换新”工作开展3个月来，换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套，已认购商品房1180套，群众通过市场化交易“以旧换新”完成1628套。郑州市住房保障和房地产管理局表示，在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场出现了一系列积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4-6月商品房销售量环比连续增长，有效提振了市场信心，稳定了市场预期。
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1 a* q# J/ S, H7 ]3 V1 O6 C关荣雪认为，在“以旧换新”模式中，国企下场收购二手房当前热度越来越高，原因可能在于，许多业主在购买新房时面临着二手房出售不畅的问题，导致资金无法及时到位，国企下场收购二手房可以解决业主的资金压力，使他们能够顺利购买新房；此外，国企作为强大的购房主体，具有更多的资源和渠道，可以提供更便利的交易过程，减少业主的交易成本和风险。

严跃进提到，从一线城市“以旧换新”的推进情况看，目前以“中介帮卖旧房”模式为主，相信随着政策的持续完善，国企收购二手房的模式或也会在一线城市逐步推进，比如国企收购二手房用作保障性住房，更好地推进新房去库存。

“以旧换新”如何进一步推进？
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* ]) H  e7 S7 W7 G- ^- T业内认为，从各地新房去库存的工作来看，已经有很多创新模式，包括“先租后买”“半租半买”“可租可买”等模式。对于“以旧换新”来说，其本身属于特殊的新房去库存手段，仍有可优化的空间。
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严跃进提到，各地“以旧换新”工作开展中包括二手房评估、二手房出售、新房选择面等仍面临一定的问题。相关调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。不过一些房东的顾虑也存在。“其实主要还是价格的问题，如果是被政府收购去，价格会不会被压得太低？如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？”同时，推进“以旧换新”也关注“换哪里的新”等问题。如果是指定的新房楼盘，那么购房者换新的选择是不是足够多？能不能选到心仪的房子？从实际过程看，市场反馈一些参与“以旧换新”的开发商，并没有给出最大的诚意。一些优质房源也没有拿出来，多半都是去库存难的较差房源，这也容易导致市场交易信心下降。

" z- e8 I/ c6 C- }2 b/ `0 u$ a严跃进认为，“以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决，即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发，各地要持续解决二手房消化的问题，扩大“以旧换新”的市场容量，包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。
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