在建工程被查封后能否“活封”、复工销售偿债？青岛一项目遇尴尬

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“好几年了，我们多次申请，希望恢复施工，但一直得不到许可。”近日，山东青岛同泰房地产开发有限公司（下称“同泰公司”）董事长王誉焜反映，自2018年2月起，同泰公司在青岛西海岸新区开工建设的同泰华府小区项目因涉诉被当地法院查封至今，经历数次法拍依旧未能成交，还出现了“开发商想建，法院不准许”的尴尬局面。
9 D4 P. \2 T" [4 t+ h4月7日，青岛市中级人民法院（简称“青岛中院”）执行法官表示，如果最近一次拍卖依旧不能成交，将考虑依据最高人民法院（简称“最高法”）出台的《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（简称“《意见》”）处置该房地产项目，即灵活采取查封措施。
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事件：

3 l# Y5 k7 A4 ]& m( j& ]债务纠纷，停工、被拍卖

, L' H( e! s: z6 l7 \根据王誉焜提供的资料显示，2012年2月至9月期间，同泰公司为了筹措开发建设资金，陆续向银行贷款3亿元，在未能及时回笼资金偿还后，2015年8月，被银行起诉。2015年10月，双方达成调解协议，约定同泰公司于2015年11月13日前向银行偿还借款本息3.3亿元。此后，同泰公司一直未能还款。2017年6月26日，青岛强森资产管理有限公司（下称“强森公司”）以2亿元价格购买了农业银行青岛黄岛支行对同泰公司约3.58亿元金融债权。同年9月11日，强森公司又将该债权以2.975亿元的价格转让给得源投资集团（青岛）资产管理公司（简称“得源公司”），后者于2017年12月向青岛中院申请强制执行。
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另据王誉焜介绍，在2014年，同泰公司因为与施工方工程款纠纷，从2014年5月起，施工方停止对同泰华府小区的施工。而从2013年11月到2014年7月，同泰华府小区售出143套房产，共1.27万平方米。因受纠纷、诉讼影响，同泰公司未能销售剩余房屋，也未能及时回笼资金偿还银行贷款。此后，2018年2月，同泰华府项目被法院查封。
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' m8 d$ {: Q7 D2018年6月，青岛中院委托评估公司，对同泰华府项目进行评估。该项目的全部预售商品房、其他构筑物，被一并以“在建工程”进行估价，最终其总价被评估为7.85亿元。2019年12月，同泰华府项目第一次拍卖，起拍价约为6.2亿元，流拍；2019年1月，该项目第二次拍卖，起拍价约为5.26亿元，再次流拍。而其《竞买公告》均注明，“买受人须具备相应房地产开发资质”。
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2019年3月1日，青岛中院又发布了《变卖公告》，变卖价约为5.26亿元。此时，一家刚刚注册成立的青岛邦倬置业有限公司（下称“邦倬公司”）参与了拍卖，并在无人竞价的情况下竞得了同泰华府项目。王誉焜随后发现，这家成立于2019年的邦倬公司，与执行人得源公司有紧密的关联，两家公司的背后股东均为城发投资集团有限公司。对此，2024年4月7日，该案件的执行法官对新京报记者表示：“得源公司和邦倬公司确实有股权关联。”
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此外，王誉焜介绍，在执行阶段，青岛出现了法官受贿等问题，涉案法官等多人已受刑事处罚或被调查。记者获取的山东省莱阳市检察院的一份起诉书显示，经审查查明，2006年至2019年，青岛中院执行局原副局长亓旭岩（注：曾是同泰华府项目案件执行法官）利用职务便利，为青岛多家单位及个人在案件执行、诉讼等方面提供帮助。
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转折出现在2020年。青岛中院此前作出的相关执行裁定，经同泰公司持续申诉后，于2020年6月24日被最高法以“适用法律不当”为由予以撤销。
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# W  B- d' r  D: ?/ `最高法在相关裁定中指出，青岛中院在竞买公告中注明“买受人须具备相应房地产开发资质”，但邦倬公司并未取得房地产开发资质，却独家参与了竞买，“青岛中院的变卖行为在客观上对不同的买受人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产利益。”

& k2 i6 T; y; F“从上述文书中可以明显看出，最高法认定青岛中院所裁定的变卖，实际上就是‘萝卜拍卖’（即为竞买人量身定做的条件的拍卖）。”王誉焜如是说。 青岛中院相关执行裁定被最高法认定为违法。受访者供图
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进展：

# R" r; x' S# ~: }; n% W项目再度摆上拍卖台
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7 Z2 ?! l- c1 |, B$ M) x' i自2020年6月最高法叫停同泰华府项目拍卖后，王誉焜本以为事情或将迎来转机，青岛中院应会同意其融资还款或卖房还款的诉求，但同泰公司与青岛中院沟通多次未果。
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王誉焜告诉虽然上述拍卖被叫停了，但拍卖款早已打入得源公司的账户，青岛中院曾要求得源公司返还。而在2021年1月，得源公司还向该法院发函表示，不同意同泰公司提出的方案，要求法院尽快重启拍卖程序。

2024年以来，同泰华府项目再度进行了数次拍卖。
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, G. R- ^: J5 e根据青岛天和不动产房地产评估有限责任公司估价结果显示，同泰华府项目的市场价值约9.33亿元（包括楼面地价、建安造价、装修、配套设施价值和增值税），其中土地使用权价值约为3.08亿元，地上在建工程价值约为6.25亿元。

' X) a- T  ~2 K2 z5 B1 h& P今年1月份，青岛中院对该项目启动一拍，流拍后又于2月29日进行二拍。在两次拍卖均流拍后，4月2日，网上再一次挂出了同泰华府项目变卖公告，此次网络司法变卖期为60天，开拍时间为4月18日，变卖价约为6.2亿元。
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4月7日，该案执行法官回应记者时称，“目前得源公司已经把所得的执行款花了，没有能力再退还。而邦倬公司也不愿意再竞买这个项目。我们现在也很难，只能再次启动拍卖。”

8 c) _# c" j' I) o! u对此次司法拍卖的合法性，王誉焜提出了质疑：“目前有证据证明申请执行人得源公司已经足额拿到了执行款项，拍卖被撤销之后，得源公司至今尚未将此执行款退还法院或原竞买人邦倬公司。在该问题尚未解决的情况下，如果项目再次被拍卖，很有可能给被执行人同泰公司一方制造出新的法律纠纷，对事情的后续解决不利。”
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8 C9 C  v& q6 E* {针对上述情况，4月9日，记者与得源公司方面取得联系，相关负责人表示，其需要向法务人员了解情况之后，再说明关于此事的具体处理方案。

; J# E. p/ P, H# W争议：
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是否可以“活封”、申请建完？

“我拒绝项目再次进行拍卖，已经这么多年了，我们有能力恢复施工，把烂尾楼建完，让广大业主赶紧住进去。”王誉焜表示，申请复工的主要依据不仅是最高法《意见》中的“灵活采取查封措施”，主要原因还在于执行法院至今未能通过法定文书确定上述案件的执行数额，“我们现在想尽快还款，但是法院方面不能出具文书确定具体的执行数额，导致不能还款解封。”

6 N$ Q2 m6 V4 S+ s3 U- E此外，王誉焜介绍，早在与施工方债务纠纷案的执行中，同泰公司基于房屋已经取得《预售许可证》，就曾向法院申请销售房屋，以售房款清偿债务，法院未许可。同时，自2014年停工开始，同泰公司多次向当地政府、青岛中院申请恢复施工，但最终都不了了之。

4 B- s  q3 J9 v& e为了全面了解此事，连日来，新京报记者多次与青岛中院方面取得联系。4月7日，该案执行法官回应记者时称：“如果4月18日这次拍卖再不成功，将考虑终结本次执行，继续查封项目。”
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当记者问及是否考虑长期查封会影响企业发展等问题，该法官称，“程序必须继续往下走，走完程序之后，才考虑根据《意见》是否实施‘活封’ 。同泰华府项目现状。受访者供图。
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: s% c; k) j! P( i, n" P追问：

# S/ H0 Z7 M! Z: v, P* j能否以“活封”助烂尾楼复工？

那么，王誉焜申请“销售房屋、以房屋销售款清偿债务”以及“继续完成收尾建设”的诉求，是否于法有据？

对此，北京英淇律师事务所主任夏广域律师介绍，多年来，最高法一直强调，法院应加强善意文明执行理念。在《意见》中，最高法表示，应灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”。最高法指出，对资金周转困难、暂时无法偿还债务的房地产开发企业，法院在查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设；查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债务人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促进双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施；查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。
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对于王誉焜所遇到的问题，中国政法大学民事诉讼法研究所副教授杜闻表示，从目前所掌握的情况来看，该案的执行依据依然有效，只是相关的执行裁定被撤销，导致相应的拍卖被撤销。如果申请执行人不能退还所得拍卖款，竞买人的利益将得不到保障，被执行人可能会面临更多由于法院不当执行所引发的新实体纠纷。在此种纠纷未得到有效解决的情况下，法院直接启动新的拍卖程序不但不能顺利解决该案的执行，而且可能会导致案情进一步的复杂化。
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6 S% B3 D, [3 m8 B" ~* P7 L杜闻认为，遇到此种情况的被执行人，可以向检察院申请执行监督，也可以向执行法院提出相应的执行异议申请，要求法院停止违法拍卖，并赔偿损失。”
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