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“深圳学区房4月过后就已经趋于平稳了，现在成交相对活跃。如百花区域的学区房，即使价格降了很多，在深圳仍处较高档次。”7月15日，深圳房产中介刘鹏向《每日经济新闻》记者表示。 [2 S) x2 K$ g: [4 a+ ?& |1 C
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近日，记者实地走访深圳百花片区，多位中介透露，片区内学区房成交量和价格均有所回升。
深圳百花片区二手楼盘以百花园二期为例，一套92.55平方米的两房两厅挂牌价为1300万元，折合单价14.05万元/平方米。而该小区今年5月成交了一套162平方米户型，总价为2170万元，单价13.40万元/平方米，今年第一次重返“13”字头，此前几个月成交单价在10.97万～12.5万元/平方米。
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部分热门学区房开始涨价
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+ n& y5 x" d1 o, X9 x百花片区属于深圳热门学区，片区内名校较多，受到不少家长追捧。) Z+ o5 Z: f5 d) r# d6 l6 Q
6 T4 p0 |) h! U; ^ O此前，随着楼市调整以及“大学区制”的推行，深圳不少学区房的价格出现了显著回调。（详见《深圳一老破小学区房三年内从14万/平跌到约4万/平》）
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; k$ W N I# X& H! e+ u6 [但近期，百花片区重新被中介力推，比如“实验大两房90平方米左右5XX万元，高峰期1300万元成交”“38平方米，390万元”等。
中介推送信息记者实地走访了解到，片区内房源楼龄普遍在20年以上，整体居住氛围较为浓厚。目前该片区拥有“百花+实验”或者“荔园+实验”学位的二手房，总价门槛普遍在600万～900万元不等，百平方米以下房源的月租金则普遍在6500元～9000元。
片区内二手房挂牌及租房信息
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, d& t; Y- o6 a/ T1 B具体来看，一套长城花园一期87平方米房源，业主挂牌价600万元，折合单价约6.9万元/平方米；长泰花园109平方米房源挂牌价850万元，折合单价约7.80万元/平方米；南天花园二期82平方米房源挂牌价为790万元，折合单价约9.63万元/平方米。
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' {; }7 N% \2 m) t' A每经记者根据中介平台的成交信息梳理发现，百花片区的长城花园、南天二花园、百花公寓等知名度较高的学区房，不少房源从今年4月以来的成交价格有所攀升。
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. X2 V& b$ ]$ _7 `% J以百花片区长乐花园项目为例，今年3月时成交的91平方米三房，总价为690万元，折合单价约7.58万元/平方米；到今年6月时，同小区成交一套113平方米三房，总价为960万元，折合单价约8.50万元/平方米。
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. T( Q$ ~+ T* X D相较高峰期仍跌幅显著. z" K, @) Q3 N+ v5 p5 D( a9 G! y: P
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乐有家研究中心最新数据统计显示，2024年1～6月，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比上涨32%，是近三年上半年的新高。
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成交量上涨背后也受到了二手房市场“以价换量”的影响。
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7 w* f6 L6 J. }5 |5 T( S% R- g7 X据中原地产研究院数据，在其监测的深圳83个片区中，上半年挂盘均价下跌的片区共有76个，占总量的91.6%。5 ]7 M& l- _, @2 X% W2 X* \
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每经记者注意到，类似百花片区的学区房，虽然部分楼盘近期成交价格上涨，但若与2021年高峰期相比，仍存在着较为明显的价差。
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+ W8 @1 b% f" t0 f0 u* f' k) a4 o' g刘鹏向每经记者表示，深圳热门学区房今年4月以来开始趋于平稳，主要原因还是之前价格跌得比较厉害，相比高峰时跌去了四五成。
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仍以长城花园为例，该项目今年二房三房户型的成交单价普遍在6.72万～7.3万元/平方米，总价632万～800万元。但同户型房源2021年时单价可达10万～16万元/平方米，总价868万～1300万元。4 o' i' U' m: J- ^/ t
`" F+ @5 ]3 i- k: `南天二花园项目同样如此，今年6月时成交的一套89平方米三房，成交价为898万元，折合单价10.9万元/平方米。而同户型房源在2020年11月时成交价为1738万元，折合单价约19.53万元/平方米。
乐有家提到，深圳目前顶级教育资源大多集中在罗湖、福田与南山这三大老牌行政区，主要包括福田的百花片区、福田的香蜜湖片区、罗湖的深中周边、南山的南二外周边、宝安的宝中周边以及龙华的深高北周边。这些区域楼盘多以二手房为主且楼龄较大，39%的房源楼龄在20～30年之间，10年内的占比只有14%。, n# f# {" O0 D$ F( t, s% ]# f
, U8 k/ k4 T' m中原地产资深分析师卢文曦分析称，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，导致过往学区房跌得比普通房子更厉害。
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! _" V( h+ s: f( S! T（应受访者要求，文中刘鹏为化名）/ D5 l% \/ m7 j6 ?8 O( j
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发表于 2024-7-16 16:45:09
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