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11月16日,深圳公共资源交易公共服务平台挂出龙华、坪山两宗宅地,两宗宅地总起拍价为8.73亿元,挂牌结束时间为12月15日。$ J; I+ j# F- s
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记者发现,与以往已成交宅地采取的“三限双竞摇号”竞价方式不同的是,此次挂出的两宗宅地采取的是“单限单竞摇号”方式,即限地价、竞地价,而未对商品房销售价格进行限制。9 }, L2 M# V2 ~: F6 k
( B* U# A9 I8 g1 i: K2 N7 C对此,深圳相关业内人士表示,“虽然无法确定未来会不会恢复‘三限双竞摇号’政策,但是仅从新挂宅地的情况来看,深圳确实取消了对商品房售价进行限制这一机制,这也是深圳自2016年开启新房限价后,首次出现重大变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在新的政策架构下,深圳将2016年以来极其严格的“三限双竞摇号”的土拍规则进行了调整,对开发商来说,就能直观地计算出利润空间,显然意在提振市场拿地的积极性。
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( C# u8 [( `+ R- e. `李宇嘉认为,在“单限单竞摇号”的模式下,地块最高价格与商品房售价保持一定的水平,让开发商看到赚钱的确定性,预计后期开发商拿地的积极性会提振,但明显见效需要时间。
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“应该说此次取消的是2020年执行的‘房地联动、双限双竞’,即卖地环节现在没有去规定两年以后的这个房价,它实际上是指的“房价地价”不再联动,但未来项目进入到预售阶段,房源价格应仍要政府审批,政府或会参考周边同类型楼盘售价给予定价。”另一深圳业内人士补充道。$ \7 W- A, v4 S1 F% A& b$ Q) |" U
6 Y! ]& M( K: P/ J4 E9 K“深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。”易居研究院研究总监严跃进透露,之前限价政策与过去市场火热有关。当前房地产供求关系发生了变化,定价政策也应做出相应调整。0 g2 h8 K9 @6 E+ M0 H5 z9 M
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深圳某房企负责人告诉蓝鲸财经,虽不限制未来房屋售价,但现阶段上述调整对市场刺激意义不大。据上述负责人透露,深圳目前很多项目都已低于限价。9 ^/ M# D% e* h2 O a7 O( M7 L
$ P$ `% r t2 z G记者了解,不仅在深圳,北京、上海、广州也存在这一情况。以近期即将在北京昌平入市的中建昌平国贤府为例,据了解,其拿地时销售指导价为6万元/平方米,目前对外报价为5.5万元/平方米;在朝阳孙河,同为中建旗下的中建璞园,销售指导价位为7.98万元/平方米,其官网价格为7.7万元/平方米;而位于丰台张郭庄站附近的龙湖九里销售指导价为6.5万元/平方米,目前售价为5.7万元/平方米。
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! Z b' F+ t2 H$ x* ]4 [6 M“少则两三千,多则大几千,以目前的市场情况,大部分北京新房都卖不到出让时的指导价。仅有个别位置或周边配套极好的项目才能触及限价。”据北京某央企项目负责人透露,2017年“限房价、竞地价”刚出,一批“限竞房”入市确实起到了平抑当时房价的作用;2019年左右,北京新房销售有所放缓,当时就有部分企业以低于限价很多的价格开盘,跑赢了大势,中海就是其中的佼佼者。
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$ ?) t3 R( q( k6 i! P9 }+ {“当时大兴某项目开盘,主打低总价刚需、刚改产品,售价不仅低于限价,单价更是低于周边其他房企在售项目近400O元。”据上述人士透露,这也让该项目成为当年北京的销冠,周边有项目甚至在该项目近售罄后才开盘。. U7 L% C) ~# o% d2 F* b9 e% o
6 \* r5 r3 C) K7 P也是在短短几年时间里,新房市场便经历“被限价”到“低于限价”的现状。+ W F5 {$ D0 ?4 {
3 S1 T6 s3 Q0 g& q# d7 I而当下能触及价格上限的项目,多是“现象性”热盘。以北京2022年6月出让的太阳宫某宗地块为例,成交楼面价约8.8万/平方米,销售指导价为13万元/平方米。. ]* ~0 Y9 c2 s
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“该项目集齐了地理位置、学区资源、价格倒挂三重优势。”上述央企在京负责人介绍,虽单套近两千万元级别,仍出现了1.7人抢一套房源的情形,当时被业内称为“买到就赚到”。2 c6 X% i* [$ Q3 A8 E& q4 ]
3 H1 x; t9 \. H, s! ?在上海,同样是稀缺地段、倒挂价格的云锦东方项目,甚至因过热而延期四个月开盘。
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另据中指院提供数据显示,近期全国多地对土地拍卖规则进行了调整。3 A2 N2 e; ~% i1 O1 n
+ t8 w8 f7 J: b# s& b0 x2 {: S6 _9 D自10月以来,22个集中供地城市中共有20个城市发布涉宅用地公告,其中取消地价竞拍上限,恢复价高者得的城市有17个,部分城市在取消地价竞拍上限后的首拍中,出现高溢价率地块。
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