深圳悄然放开新房限价背后：一线城市多数新房成交价早已低于限价

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11月16日，深圳公共资源交易公共服务平台挂出龙华、坪山两宗宅地，两宗宅地总起拍价为8.73亿元，挂牌结束时间为12月15日。

记者发现，与以往已成交宅地采取的“三限双竞摇号”竞价方式不同的是，此次挂出的两宗宅地采取的是“单限单竞摇号”方式，即限地价、竞地价，而未对商品房销售价格进行限制。

" @/ ^1 _) B- r! B对此，深圳相关业内人士表示，“虽然无法确定未来会不会恢复‘三限双竞摇号’政策，但是仅从新挂宅地的情况来看，深圳确实取消了对商品房售价进行限制这一机制，这也是深圳自2016年开启新房限价后，首次出现重大变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在新的政策架构下，深圳将2016年以来极其严格的“三限双竞摇号”的土拍规则进行了调整，对开发商来说，就能直观地计算出利润空间，显然意在提振市场拿地的积极性。

李宇嘉认为，在“单限单竞摇号”的模式下，地块最高价格与商品房售价保持一定的水平，让开发商看到赚钱的确定性，预计后期开发商拿地的积极性会提振，但明显见效需要时间。

& ~1 X3 L: j8 S8 Q, v0 I7 r“应该说此次取消的是2020年执行的‘房地联动、双限双竞’，即卖地环节现在没有去规定两年以后的这个房价，它实际上是指的“房价地价”不再联动，但未来项目进入到预售阶段，房源价格应仍要政府审批，政府或会参考周边同类型楼盘售价给予定价。”另一深圳业内人士补充道。
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“深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。”易居研究院研究总监严跃进透露，之前限价政策与过去市场火热有关。当前房地产供求关系发生了变化，定价政策也应做出相应调整。
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: V/ R  Z- Y8 L  ]0 I2 U7 h深圳某房企负责人告诉蓝鲸财经，虽不限制未来房屋售价，但现阶段上述调整对市场刺激意义不大。据上述负责人透露，深圳目前很多项目都已低于限价。
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$ s( `& I' J7 [' F记者了解，不仅在深圳，北京、上海、广州也存在这一情况。以近期即将在北京昌平入市的中建昌平国贤府为例，据了解，其拿地时销售指导价为6万元/平方米，目前对外报价为5.5万元/平方米；在朝阳孙河，同为中建旗下的中建璞园，销售指导价位为7.98万元/平方米，其官网价格为7.7万元/平方米；而位于丰台张郭庄站附近的龙湖九里销售指导价为6.5万元/平方米，目前售价为5.7万元/平方米。
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  t& d3 u8 T9 Z7 w9 D% Z“少则两三千，多则大几千，以目前的市场情况，大部分北京新房都卖不到出让时的指导价。仅有个别位置或周边配套极好的项目才能触及限价。”据北京某央企项目负责人透露，2017年“限房价、竞地价”刚出，一批“限竞房”入市确实起到了平抑当时房价的作用；2019年左右，北京新房销售有所放缓，当时就有部分企业以低于限价很多的价格开盘，跑赢了大势，中海就是其中的佼佼者。

; s$ O6 v# s1 `" M) z, t7 }- W“当时大兴某项目开盘，主打低总价刚需、刚改产品，售价不仅低于限价，单价更是低于周边其他房企在售项目近400O元。”据上述人士透露，这也让该项目成为当年北京的销冠，周边有项目甚至在该项目近售罄后才开盘。

也是在短短几年时间里，新房市场便经历“被限价”到“低于限价”的现状。

而当下能触及价格上限的项目，多是“现象性”热盘。以北京2022年6月出让的太阳宫某宗地块为例，成交楼面价约8.8万/平方米，销售指导价为13万元/平方米。

, {& r9 i7 H7 n* }9 y2 q( v& j; J- x“该项目集齐了地理位置、学区资源、价格倒挂三重优势。”上述央企在京负责人介绍，虽单套近两千万元级别，仍出现了1.7人抢一套房源的情形，当时被业内称为“买到就赚到”。

在上海，同样是稀缺地段、倒挂价格的云锦东方项目，甚至因过热而延期四个月开盘。

另据中指院提供数据显示，近期全国多地对土地拍卖规则进行了调整。

自10月以来，22个集中供地城市中共有20个城市发布涉宅用地公告，其中取消地价竞拍上限，恢复价高者得的城市有17个，部分城市在取消地价竞拍上限后的首拍中，出现高溢价率地块。