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11月16日,深圳公共资源交易公共服务平台挂出龙华、坪山两宗宅地,两宗宅地总起拍价为8.73亿元,挂牌结束时间为12月15日。& F% ^, i, r p
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记者发现,与以往已成交宅地采取的“三限双竞摇号”竞价方式不同的是,此次挂出的两宗宅地采取的是“单限单竞摇号”方式,即限地价、竞地价,而未对商品房销售价格进行限制。: {% I- u) e. }, T) p8 \1 U
" @/ ^1 _) B- r! B对此,深圳相关业内人士表示,“虽然无法确定未来会不会恢复‘三限双竞摇号’政策,但是仅从新挂宅地的情况来看,深圳确实取消了对商品房售价进行限制这一机制,这也是深圳自2016年开启新房限价后,首次出现重大变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在新的政策架构下,深圳将2016年以来极其严格的“三限双竞摇号”的土拍规则进行了调整,对开发商来说,就能直观地计算出利润空间,显然意在提振市场拿地的积极性。4 O/ \ z4 ` G) f; Q
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李宇嘉认为,在“单限单竞摇号”的模式下,地块最高价格与商品房售价保持一定的水平,让开发商看到赚钱的确定性,预计后期开发商拿地的积极性会提振,但明显见效需要时间。& B8 \1 e5 B; Y' ~: c; N
& ~1 X3 L: j8 S8 Q, v0 I7 r“应该说此次取消的是2020年执行的‘房地联动、双限双竞’,即卖地环节现在没有去规定两年以后的这个房价,它实际上是指的“房价地价”不再联动,但未来项目进入到预售阶段,房源价格应仍要政府审批,政府或会参考周边同类型楼盘售价给予定价。”另一深圳业内人士补充道。
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“深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。”易居研究院研究总监严跃进透露,之前限价政策与过去市场火热有关。当前房地产供求关系发生了变化,定价政策也应做出相应调整。
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: V/ R Z- Y8 L ]0 I2 U7 h深圳某房企负责人告诉蓝鲸财经,虽不限制未来房屋售价,但现阶段上述调整对市场刺激意义不大。据上述负责人透露,深圳目前很多项目都已低于限价。
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$ s( `& I' J7 [' F记者了解,不仅在深圳,北京、上海、广州也存在这一情况。以近期即将在北京昌平入市的中建昌平国贤府为例,据了解,其拿地时销售指导价为6万元/平方米,目前对外报价为5.5万元/平方米;在朝阳孙河,同为中建旗下的中建璞园,销售指导价位为7.98万元/平方米,其官网价格为7.7万元/平方米;而位于丰台张郭庄站附近的龙湖九里销售指导价为6.5万元/平方米,目前售价为5.7万元/平方米。
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t& d3 u8 T9 Z7 w9 D% Z“少则两三千,多则大几千,以目前的市场情况,大部分北京新房都卖不到出让时的指导价。仅有个别位置或周边配套极好的项目才能触及限价。”据北京某央企项目负责人透露,2017年“限房价、竞地价”刚出,一批“限竞房”入市确实起到了平抑当时房价的作用;2019年左右,北京新房销售有所放缓,当时就有部分企业以低于限价很多的价格开盘,跑赢了大势,中海就是其中的佼佼者。7 j0 ]( w: [$ x
; s$ O6 v# s1 `" M) z, t7 }- W“当时大兴某项目开盘,主打低总价刚需、刚改产品,售价不仅低于限价,单价更是低于周边其他房企在售项目近400O元。”据上述人士透露,这也让该项目成为当年北京的销冠,周边有项目甚至在该项目近售罄后才开盘。& p& G5 {$ n2 s/ e# Y& V* e" z
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也是在短短几年时间里,新房市场便经历“被限价”到“低于限价”的现状。: p2 p+ j$ r! w0 Y0 U5 k, R+ o: G
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而当下能触及价格上限的项目,多是“现象性”热盘。以北京2022年6月出让的太阳宫某宗地块为例,成交楼面价约8.8万/平方米,销售指导价为13万元/平方米。7 a1 i O8 c8 Q6 J
, {& r9 i7 H7 n* }9 y2 q( v& j; J- x“该项目集齐了地理位置、学区资源、价格倒挂三重优势。”上述央企在京负责人介绍,虽单套近两千万元级别,仍出现了1.7人抢一套房源的情形,当时被业内称为“买到就赚到”。- G! y( L& m6 E0 D0 v
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在上海,同样是稀缺地段、倒挂价格的云锦东方项目,甚至因过热而延期四个月开盘。+ g# _3 s; v9 y1 X3 M/ G4 N
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另据中指院提供数据显示,近期全国多地对土地拍卖规则进行了调整。0 X: ^5 E7 t: |* A6 b: y
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自10月以来,22个集中供地城市中共有20个城市发布涉宅用地公告,其中取消地价竞拍上限,恢复价高者得的城市有17个,部分城市在取消地价竞拍上限后的首拍中,出现高溢价率地块。/ q) X, b G0 V7 m) Z5 B; l
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