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□本报记者 黄泽君 5月19日,成都市少陵路245号菊园小区内,一份张贴在公告栏上的小区改造计划,令往来居民有些兴奋:凭借有序的管理基础,菊园小区已争取到40万元的院落改造资金,这意味着小区将在今年“变身”。
" T6 J E$ k- f% T% j 有序的管理,实则并不容易——就在一年前,因为每平米0.15元的物管费太低,曾经在菊园小区呆了十来年的物管公司“撤漂”了。菊园小区成了没人管的大院,地上垃圾遍地,居民怨声载道。
: L- n3 i. z2 Z 虽然不满现状,但居民态度也很坚决,不肯多给物管费。每平米0.15元,菊园小区能找到新物管么? v( T; |8 s; f6 ~' x4 k$ n
超低物管费“逼”走老物管/ O. h2 t9 `( |, F" _3 C6 T5 ~
“菊园小区是90年代的搬迁安置小区,小区有500多户人家,由当时的浆洗街、少陵路等多个社区居民组成,物管公司是开发商配的,按每月每平米0.15元收取。”成都市武侯区少陵社区党委书记徐仁全介绍。. t2 J3 `/ L( U) t
然而,十多年过去了,物价上涨,原先定下的标准,已经完全不能支撑物管公司在菊园小区的项目开支,物管公司渐渐开始缩减人力。“没有保洁人员,门口也只有1个保安,电工不固定在小区,居民有东西坏了,常常要等上大半天。”菊园小区居民黄益康说。
2 G+ x' f% [2 o7 `" w7 Y( F3 D 小区的环境越来越差,老物管“爱答不理”的态度,也让不少居民生出了怨气,物管与居民双方的关系,进入恶性循环。! L# ?' P P3 c% I$ |
2013年底,15年的物管合同正式到期,物管公司选择退出。
& z7 b" Q! g6 K 一时间,小区的环境问题,居民的矛盾问题,公共设施的维修问题,接踵而至……菊园小区成了少陵社区的“硬骨头”。
( z$ |9 M0 q0 b4 J 居民参与,小区探路“准物管”
' X8 I( b1 M0 Y& M1 c. f5 D6 l 烫手的山芋谁来接?社区的思路是,先让小区有个“主心骨”。4 \9 F3 B- {. [, x, p% v
在居民的选举下,由黄益康等7个人组成的业主委员会成立了起来。“大部分是热心的退休同志,有的曾经还是厂长,挺有管理经验。”# R! w& F- g ]$ I
不过,“主心骨”们很快碰了壁。“小区居民坚决不同意涨物管费,但现在一毛五一平方米,根本没有物管愿意来做!”黄益康说,跑了不少公司,都被拒绝了。3 ^$ _* w7 K4 g
社区孵化的社会组织隆辉居民事务中心得知了此事,开始积极搭桥,终于与四川有家物业管理公司谈定合作。( ?- [6 P/ N# G8 b t2 {
业主委员会代表居民,与有家物业制定“新标准”:原住居民的物管费仍为0.15元每平方米,租房户则为0.3元每平方米,为支持物管基本开支,小区公共地面的停车费和老年活动室的租金,都由物管收取;小区居民则享受不低于普通居民小区的物业标准,例如物管人员要定岗、小区大门应设门禁系统、停车场要有道闸等。
% d: c9 ~; O, k/ H8 P" s. b" ^ 很快,菊园小区换了新貌:3名固定的保洁人员让小区干净整洁了不少,门禁系统让安全性增加,停车道闸等设备的安放让居民生活更加方便了……7 w# F E+ B0 X! H
社区把菊园小区的尝试,称作“准物业”探索,即在老旧院落内,物管费不增加,小区适当“让利”,与物管公司寻求合作。
/ `0 ~* w/ ?" V/ n1 P Y3 N9 m 不盈利,新物管如何持续?
% f( i9 ~8 G% A x3 e+ @8 o 一年过去了,探索还顺利吗?2 @# t7 _+ {! H( F; U
四川有家物业有限公司总经理辜学林说,菊园小区的项目真没盈利。
; h! P. i) B ]8 u- a9 V “固定人员13个,工资就是二十来万,还不算日常的水电气和维修资金。”辜学林说,去年物管费只收到了十万块钱左右,加上停车管理费和租金,也无法与日常支出平衡。
6 Z5 x4 o# Y5 P3 c$ m 不赚钱,这买卖还能继续么?4 |- \. ?' i9 H3 T _4 E/ {
有家物业则把眼光放得更远。“当初决定进驻时,就知道菊园小区肯定不会盈利,但公司希望把菊园小区作为示范点,吸引更多的小区来与我们合作。”辜学林说,双楠是成都的大型居住片区,根据前期调查,类似菊园小区的老旧院落还有不少,这就是“有家”眼里的市场。
. B) p/ {8 B! B; E7 G" E “比如花工就是机动的,做的小区多了,人工成本就降低了。”辜学林说。
" O9 m4 c) z/ S! Z 实际上,今年以来,已有5个小区在看到菊园小区的变化后,找到有家谈合作,其中有2家已经达成了意向性协议。 $ ~0 L) k) C7 S( z+ P( {- |/ s. e y
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