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□本报记者 黄泽君 5月19日,成都市少陵路245号菊园小区内,一份张贴在公告栏上的小区改造计划,令往来居民有些兴奋:凭借有序的管理基础,菊园小区已争取到40万元的院落改造资金,这意味着小区将在今年“变身”。9 j6 ]. W4 z; O" k2 L
有序的管理,实则并不容易——就在一年前,因为每平米0.15元的物管费太低,曾经在菊园小区呆了十来年的物管公司“撤漂”了。菊园小区成了没人管的大院,地上垃圾遍地,居民怨声载道。9 F; Y. Z: `, w' R* N! z, W# ]" }
虽然不满现状,但居民态度也很坚决,不肯多给物管费。每平米0.15元,菊园小区能找到新物管么?4 v, _6 p' k: v7 a, {+ n9 q
超低物管费“逼”走老物管& S* o5 X( \* S1 Y! W5 X
“菊园小区是90年代的搬迁安置小区,小区有500多户人家,由当时的浆洗街、少陵路等多个社区居民组成,物管公司是开发商配的,按每月每平米0.15元收取。”成都市武侯区少陵社区党委书记徐仁全介绍。
9 q, B. n! t3 m, ` 然而,十多年过去了,物价上涨,原先定下的标准,已经完全不能支撑物管公司在菊园小区的项目开支,物管公司渐渐开始缩减人力。“没有保洁人员,门口也只有1个保安,电工不固定在小区,居民有东西坏了,常常要等上大半天。”菊园小区居民黄益康说。
- C& p6 U, B2 m& r7 U 小区的环境越来越差,老物管“爱答不理”的态度,也让不少居民生出了怨气,物管与居民双方的关系,进入恶性循环。2 M: \3 O1 _. O x5 j; B7 q
2013年底,15年的物管合同正式到期,物管公司选择退出。4 C& t1 P0 t5 ?6 }! E1 [' p/ N3 \5 F
一时间,小区的环境问题,居民的矛盾问题,公共设施的维修问题,接踵而至……菊园小区成了少陵社区的“硬骨头”。1 h2 ]3 ^- n+ c1 M% o2 I+ u
居民参与,小区探路“准物管”- {5 B0 ? |( ]! h. o; g: N9 N0 @5 Q
烫手的山芋谁来接?社区的思路是,先让小区有个“主心骨”。
2 F7 A) r! R1 y" t 在居民的选举下,由黄益康等7个人组成的业主委员会成立了起来。“大部分是热心的退休同志,有的曾经还是厂长,挺有管理经验。”
3 Z& Q* m, ]1 B8 d 不过,“主心骨”们很快碰了壁。“小区居民坚决不同意涨物管费,但现在一毛五一平方米,根本没有物管愿意来做!”黄益康说,跑了不少公司,都被拒绝了。
$ k. `. p, |$ t+ C 社区孵化的社会组织隆辉居民事务中心得知了此事,开始积极搭桥,终于与四川有家物业管理公司谈定合作。
) x$ \5 H" c& f, u4 i 业主委员会代表居民,与有家物业制定“新标准”:原住居民的物管费仍为0.15元每平方米,租房户则为0.3元每平方米,为支持物管基本开支,小区公共地面的停车费和老年活动室的租金,都由物管收取;小区居民则享受不低于普通居民小区的物业标准,例如物管人员要定岗、小区大门应设门禁系统、停车场要有道闸等。' _ z+ @# o: M9 I# y" b" G
很快,菊园小区换了新貌:3名固定的保洁人员让小区干净整洁了不少,门禁系统让安全性增加,停车道闸等设备的安放让居民生活更加方便了……2 P" m! j" K! {: ?$ |# N% N2 d. f
社区把菊园小区的尝试,称作“准物业”探索,即在老旧院落内,物管费不增加,小区适当“让利”,与物管公司寻求合作。" c' O" {- X+ {* a5 e; o
不盈利,新物管如何持续?8 o: E4 i7 q3 c8 d; u. E
一年过去了,探索还顺利吗?. r. e& k+ o" l" ^! w
四川有家物业有限公司总经理辜学林说,菊园小区的项目真没盈利。
% ?+ j7 K, A% T8 k1 N4 v/ O. d “固定人员13个,工资就是二十来万,还不算日常的水电气和维修资金。”辜学林说,去年物管费只收到了十万块钱左右,加上停车管理费和租金,也无法与日常支出平衡。
9 j* }4 d9 O$ R8 z5 Q+ z/ W 不赚钱,这买卖还能继续么?
8 C8 o, L- U1 ~9 b4 h 有家物业则把眼光放得更远。“当初决定进驻时,就知道菊园小区肯定不会盈利,但公司希望把菊园小区作为示范点,吸引更多的小区来与我们合作。”辜学林说,双楠是成都的大型居住片区,根据前期调查,类似菊园小区的老旧院落还有不少,这就是“有家”眼里的市场。
- l7 I6 u) a/ C$ ~7 c7 k “比如花工就是机动的,做的小区多了,人工成本就降低了。”辜学林说。
/ ?2 F" t7 H" u; h 实际上,今年以来,已有5个小区在看到菊园小区的变化后,找到有家谈合作,其中有2家已经达成了意向性协议。
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