控诉——蓝光长岛国际社区

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控诉——蓝光
蓝光长岛国际 4 期 9 栋、5 期、6 期业主维权诉求
成都市房管局、市建委、市发改委、市信访办、市公安局、省住建厅及蓝光集 团各部门及单位:
1 z, \) P  f; V, F) Q我们是由蓝光长岛国际社区 4 期 9 栋、5 期、6 期维权业主组成的维权工作委员会，由 来自房地产开发、成本预算、工程建设、规划设计、景观设计、装修造价设计、装修施工、 法律法规、党政机关等的 20 名专业业主代表组成，代表 1000 多户参加维权的业主，同蓝 光开发公司在合理、合法、不聚众拉横幅闹事的前提下，多次沟通未果，现将因购房和开发 商蓝光集团产生的纠纷事实和诉求陈述如下，希望能够引起相关部门、领导的重视，并尽快得到合理合法的解决。

0 U, {( R5 s1 [+ b, s5 F6 F1、短期恶意大幅度调高调低房价，要求对购房差价进行补偿。
6 I$ s/ r! P, [2 n1 s蓝光长岛国际 4 期 9 栋、5 期、6 期业主购房时间为 2018 年 6-8 月份，单价在 14500-16000 元。2018 年 4-5 月份 1、2、3、4 期同样产品售价 10000-11000 元\m2，2018 年 10-12 月， 同样产品单价降为 11000 元(附:2018 年 12 月份蓝光长岛的销售价格证据)。短短半年时 间，恶意调高、调低房价，差价竟然高达 3500-5000 元，以 155 m2套型计算，每套房子价 值缩水达 77 万，242 m2户型价值缩水高达 120 余万!
2018 年 3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题......坚决遏制房价上涨”，两次重 要会议确定了今年全年房地产调控必须价格维稳的政策基调。
2018 年 6 月，中央建房(2018)58 号文件引发《关于在部分城市先行开展打击侵害群 众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。通知明确指出:治理房地产开 发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市 场监管机制，切实维护人民群众合法权益
9 W, `( R+ G" T8 R/ q! w' t2018 年 12 月 24 日，住建部在京召开工作会议，提出 2019 年工作总体要求和十项重点 任务。其中第一条:以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
$ H* V; g& O3 T6 w8 M% {( d+ \蓝光为了企业自身回款利益，短期内恶意大幅度上调、下调价格，公然违背国家相关房 地产健康发展、价格维稳政策(附:国家相关房地产价格维稳政策证据)背道而驰，也完全 不顾价格高峰期业主的心理感受，已经造成众多家庭怨声载道矛盾不断，给社会造成极其恶 劣影响。
也可以理解为蓝光借 6、7 月份整个房地产市场不正常火爆的氛围，抓住人们急于购房 的心理，在 1、2、3、4 期售价基础上，短期恶意上浮单价高达 5000-6000 元，对于六期业 主形成恶意欺诈。
现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主向蓝光提出差价补偿的要求，要求按 照当下(2018 年 12 月份蓝光长岛的销售政策，附:销售政策证据)售价，全额退还价差。
2、请明确装修价格清单，并以购房合同补充协议形式签订
蓝光长岛国际 4 期 9 栋、5 期、6 期业主，装修费单价高达 3600 元(其中 4 期 9 栋、6 期 3 栋、6 期 4 栋装修费单价 2800 元)。但是购房合同并未写清楚 3600 元/m2的装修费用 清单，具体品牌型号、具体价格等，只是模糊简要说明(附:购房合同约定装修标准证据)。
现场公示的各种户型的装修清单，虽然明确了具体品牌型号，但是没有明确具体价格清 单，是否价值 3600 元/m2，存疑。更为费解的是，现场公示的各户型装修清单，下面标注有 “仅为装修参考示意，非交费标准”，如此，公示它有何用?(附:现场公示各户型装修清 单)。
2018 年 6 月 14 日，成都房管局通过热线形式值守《成都面对面》栏目，市场监管处工 作人员回答了一系列精装房热点问题。市房管局市场监管处表示，在针对开发企业通过装修 提高设施设备档次等名义，抬高房价，损害购房者利益的事情，我们在调研了银行、机构、 代管条件及征询成都市装饰装修管理协会的意见后，对商品住房最高装修价格进行了一个限 制，要求商品住房装修水平不得高于清水价格的 30%，且绝对值不能高于 3000，两个标准。
2 I1 }& w8 s; {' N9 h现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主向蓝光提出明确装修单价 3600 元的政 策依据，明确装修价格清单，并以购房合同补充协议形式签订的要求。如果蓝光无法提供装 修单价 3600 元的政策依据，以及无法保证装修单价价值 3600 元，我们正式要求其即日起 1 个月内全额退还每一户的装修款(含资金占用利息)，以清水标准交房。
3、公摊面积是否计入装修费用，如计入请列出公摊部分的装修标准，如未计入 请全额退还公摊部分的装修费用
购房合同装修费用的计算方式，单价 3600 元的装修费用是按照建筑面积计算的，那么 就包含了公摊面积。
* @' ?, L# d) X# Z; ~我们请蓝光明示:公摊面积是否计入装修费用，如计入请列出公摊部分的装修价格清单 (单价 3600 元)，我们请第三方评估是否质价相符;如未计入请全额退还公摊部分的装修 费用。
0 p4 }+ O+ W1 p$ T: v8 t4、各个户型的样板房为何不按照政府规定在销售阶段就予以展示?何时展示?
蓝光在销售长岛国际 4 期 9 栋、5 期、6 期期间，甚至截止至本诉求之日，尚未对 4 期 9 栋、5 期、6 期的任一户型做样板间展示，也未就何时修建完成样板间做确切承诺。
2018 年 3 月 26 日，成都市城乡建设委员会印发《<进一步加快推进我市成品住宅发展 的实施意见>的实施细则(暂行)》(成建委〔2018〕168 号)。第七条规定:成品住宅装

+ b- _+ x5 i$ P& q* a- Y: O修工程施工实施施工样板先行。样板间(层、段)合格后才能全面进入装修施工。样板间完 成后，由建设单位组织监理、设计、总承包施工及装修分包单位相关人员进行验收，符合要 求后方可进行大面装修施工。样板间验收时，各方责任主体人员核查现场是否符合通过施工 图审查的设计文件和相关规范要求。验收工作应形成书面验收意见，其验收记录纳入竣工验 收资料。质量监督机构对样板间(层、段)验收情况进行监督抽查。

; v+ D3 N) e* l3 O: s. w+ u第十四条规定:开发企业可提供由购房人自由组合的室内装修菜单，在购房人选择确定 装修内容后再实施成品住宅的装修工程，以充分满足购房者对成品住宅的个性化需求。开发 企业采用购房人自由组合菜单装修内容的方式实施成品住宅建设的，应对户内装修工程分部 分项内容进行施工图设计，按要求办理施工图设计文件审查，并向建设行政主管部门申办装 修工程施工许可证，且应在项目竣工验收前按照不低于菜单装修最低 1 档标准全部完成建设 条件要求比例的成品住宅建设。否则，五方主体不得组织竣工验收，建设行政主管部门不予 以项目竣工验收备案。由此而引发的一切社会、经济及法律责任由开发企业自行承担。在我 市商品住房限购政策实施期间，以购房者自由组合菜单装修内容的方式实施成品住宅建设的 项目，开发企业应按照本办法第十三条的规定委托造价咨询服务机构对装修工程价格进行核 定，并将造价咨询报告送建设行政主管部门以备监督抽查。
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细则指出，成品住宅装修工程施工实施施工样板先行。样板间(层、段)合格后才能全 面进入装修施工。同时，开发企业应在项目现场，严格按施工图设计文件的要求，针对每一 种装修方案分别制作实体样板房，作为销售展示和房屋交付的参照标准。实体样板房应真实
反映交付的成品住宅的装修标准和施工质量。实体样板房的保留时间自第一次商品房交付之
' f- m+ T3 w, \( P% |- _) v  T日起不得少于 1 年，开发企业拆除实体样板房的应向建设行政主管部门报备。
现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主向蓝光提出即日起 3 个月完成各户型 样板房的修建。
5、开发商用“价格评估报告”代替了“工程造价咨询报告”，偷梁换柱欺骗行 政管理部门和购房者
2 O# Q, Z1 W" M- ^+ y  P2 i4 V2018 年 3 月 26 日，成都市城乡建设委员会印发《<进一步加快推进我市成品住宅发展 的实施意见>的实施细则(暂行)》(成建委〔2018〕168 号)。第十三条规定“在我市商 品住房限购政策实施期间，开发企业在成品住宅实体展示样板房修建完成、所采用装修材料 和部品设备的品牌、型号等完全确定后，应从备选库中委托工程造价咨询服务机构对成品住 宅装修工程价格进行核定，并将工程造价咨询报告报送建设行政主管部门，建设行政主管部 门出具收件回执......”
其重点“是委托工程造价咨询服务机构...并将工程造价咨询报告送建设行政主管部 门......”，但开发商提供给建委和我们的是:
! @1 A8 U: l& p& B1 U# i$ G& F四川开元工程项目管理咨询有限公司的“蓝光江安城六期二批次精装房工程价格评估报 告”，开发商用“价格评估报告”代替了“工程造价咨询报告”。系偷梁换柱、偷换概念。价格评估和工程造价是两个完全不同的概念，其两个行业资质管理系不同的行政管理部门及 不同的行业协会，其遵循的相关规定及规程、规范截然不同。
4 Y' A8 v- c! r$ J5 D比如该价格评估报告的“光江安城六期二批次 A 户型(清新风)风格单方造价构成表” 中的，“销售费用”、“资金利息及财务费用”、“税金及附加”......等，从造价咨询的 角度是不应该列入造价构成的。

$ o3 I7 D  Z$ m& q# A$ K" k- J又如该价格评估中的“...成品住宅装修主材清单”中，只有品牌名称和型号，没有单 价及耗量(用量)。怎么计算其造价?从而造成了装修单价的严重虚高。(反问:假如开发 商以公开招标装修公司进行装修，按样板房的标准愿以装修单价 3600 元发包?)
开发商用价格评估报告代替造价咨询评估报告，违背了成建委〔2018〕168 号)之规定， 欺骗行政管理部门及购房者，建议行政主管部门责令开发商重新按规定选取造价咨询机构出 具客观、公正的造价咨询报告。
  附:《蓝光江安城六期二批次精装房工程价格评估报告》现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主向蓝光提出即日起 1 个月内重新按规 定选取造价咨询机构出具客观、公正的造价咨询报告。
: s% e: O' E+ B8 K3 ?% m2 X7 G6、利用几年前的未确定的政府规划资料，虚假宣传，误导消费者
6 C6 L& _( g; n' E' Z, }/ T不只是我们 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主，相信蓝光长岛国际所有业主之所以购买这 儿的房子，首要因素便是听信了蓝光销售口中描绘(用“欺骗”更准确)的美好环境:四周 环湖、万亩湿地，江安河水缓缓经过，蓝天绿草......
/ z4 ]- d5 t, Q7 j包括现在蓝光长岛国际售楼部的沙盘、宣传 DM、桁架、道旗、围墙以及外围的广告等 图文资料，依然在大肆宣传其所谓的“岛居环境”(附:照片证据)。事实上蓝光宣传的所 谓的美好环境和政府规划文件大相径庭，且很多未最终确定。无论是《中华人民共和国广告 法》、《房地产广告发布暂行规定》还是成都市房产管理局成都市工商行政管理局 关于进 一步规范房地产广告的通知【 成房发(2009)7 号 】，均明确规定:广告应当真实、合法、 科学、准确，不得欺骗或误导公众，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害 的，由广告主依法承担民事责任。
中央建房(2018)58 号文件，明确指出:通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途 径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。 是整治重点。
现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主要求蓝光补偿因其夸大、虚假的广告 宣传给所有业主带来的精神损失和经济损失(具体金额会商律师后拟定)。
1 R( i+ r/ g) w: E7、豪宅装修费用，理应豪宅装修配置
( ~% b- C& t$ p按照建筑面积，单价 3600 元的装修费用可谓豪宅装修标准，拿 155 m2户型为例，装修 费用高达 60 万，拿 242 m2户型为例，装修费用高达 90 万。但是此装修标准竟然没有地暖、 没有中央空调(除六期 1、6、7 号楼外全是风管机，但是装修备案却全部是中央空调)，公 区楼梯水泥地，天花板腻子刷漆，质价不符简直过分至极!
+ y% K' r: g* C4 g& \4 x! f9 R现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主要求蓝光为每一户业主增加地暖、中 央空调安装(要求均是国际一线品牌高端型号)、公区装修标准按照 3600 元/m2重新制定和 实施。
8、蓝光私自定价，物业费高达 4.5，请明确定价依据
3 J; v5 |  ?9 b& r  }0 \蓝光长岛国际社区(备案名:江安城)在购房合同里单方强行添加物业服务条款，由蓝 光集团旗下的嘉宝物业负责管理该社区物业，且物业费定价 4.5 元/平米/月。该定价远超周
边楼盘物业定价，且高于长岛国际 1、3 期物业费定价(3.5 元/平米/月)
如此高定价依据何在?同样一个物管公司、同样一个物管团队，同样一个社区区别定价， 依据何在?
" o/ [" o# \+ @1 W4 D现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主要求蓝光 1 周内，对上述问题提供有 理有据的回复。
$ c4 F% ]$ y0 s1 Z! l, W* ^( T9、蓝光利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人 合法权利。
蓝光单方制定的长岛国际社区购房合同里，诸多条款都存在霸权行为，免除自身法定义 务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。和《物权法》等多项国家法律法规相违背。
比如:第七条第二款:双方选择按套内建筑面积计价的，若实测公摊面积出现的面积差 异，无论公摊面积是增加或减少，双方均互不找差价。
比如:第十六条:买受人同意本项目存在商业物业的、商业物业建筑体之外墙面所设广 告位的收益和底商广告位的收益权归出卖人享有，由出卖人统一管理、运营。物业建筑体内 部公共部分(包括但不限于厅堂、电梯轿厢等)的收益权由出卖人享有。
现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主要求蓝光 1 周内，对上述合同条款问 题提供解决方案。
10、蓝光长岛国际社区(备案名:江安城)拿地时间距今已经 10 年，房地产价 值理应是土地价值和房屋价值的综合，蓝光如何补偿土地的年限问题
5 @$ T4 l5 p5 F* k7 L2017 年 6 月 5 日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，以总价 34.05 亿收购中民 嘉业投资有限公司持有的成都海润置业有限公司全部股权及债权，以此获取成都海润位于成 都市双流县九江镇通江社区目标地块全部的开发建设权。
, E$ L/ s' [- q6 _9 [成都海润目标地块即成都海润于 2008 年 9 月 17 日通过招拍挂方式取得的成都市双流县 九江镇通江社区地块。该地块土地合同出让面积为约为 24.89 万平方米(373.42 亩)，2012 年已取得国有土地使用权证面积约为 24.39 万平方米。
蓝光销售该项目时，距离土地取得的时间过了 10 年。房地产价值理应是土地价值和房 屋价值的综合，土地时间价值如今缩水 10 年。
现在我们正式代表 4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主要求蓝光 1 周内，对上述问题提供解 决方案。
$ \& t7 E" C! l' h' o上述即为我们(4 期 9 栋、5 期、6 期所有业主)就购买蓝光集团开发的成都双流蓝光 长岛国际社区产生的纠纷事实和诉求。恳请相关部门及领导能够重视，实地调查并予以尽 快解决。
7 ]- ^) h7 t2 p/ o9 B此致!
蓝光长岛国际社区 4 期 9 栋、5 期、6 期全体维权业主 蓝光长岛国际社区 4 期 9 栋、5 期、6 期维权工作委员会 2018 年 12 月 27 日
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