居间方基于囤房目的与房主签订买卖合同引质疑

雨荷 · 发表于 2022-9-20 15:16:26

居间方基于囤房目的与房主签订买卖合同引质疑

　　全面推进依法治国，必须坚持公正司法。要依法公正对待人民群众的诉求，努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义，决不能让不公正的审判伤害人民群众感情、损害人民群众权益。
　　“居间方基于囤房的目的与本人签订房屋买卖合同。一份还没真正开始履行的房屋买卖合同，原审法院却给予了支持。”近日，在沪居住的安徽合肥籍男子丁某敏致函有关部门反映说，以判决的方式保护这样一个虚假的交易，不仅损害了反诉人的切身利益，而且向社会传递错误示范效应，将会鼓励更多人效仿，从而扰乱社会秩序。
　　2016年5月23日，本人挂牌卖房，安择园中介联系了我们。当天夜里，中介负责人与我们签订了存量房买卖合同，第二天才意识到合同不该与中介签订，中介没有真实的购房人。当时正在房价上升期，中介只是锁定房价再找购房人，当时只是付给我们定金5000元，而且合同中未约定具体付款周期。
　　后因在该合同履行中发生纠纷，诉至长丰县法院。法院审理后，于2017年6月30日作出判决：“原告靳某友与被告继续履行2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》（靳某友于本判决生效后三十日内向本人支付剩余房款人民币615000元，本人在靳某友付款后三十日内协助靳某友办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付靳某友）”。
　　本人不服该判决，向合肥市中院提起上诉。中院经审理，于2018年8月3日判决维持原判。
　　本人与靳某友因履行合同发生纠纷经过两级法院审理判决后，本人也遵从法院的判决，在判决生效后积极联系靳某友支付房款，以便本人协助其办理变更手续，但靳某友一直未付房款。迫于无奈，本人只得寻求法院帮助，便于2018年11月向长丰县法院申请执行靳某友应付的房款。2018年11月29日，一审法官程某联系靳某友律师，提出为啥目前还未付款，同时也告知其律师将申请强制执行，但执行法官在执行过程中也无法找到靳某友。
　　因当时本人已穷尽所有途径联系靳某友履行合同义务，但因靳某友刻意躲避，致使该合同无法继续履行。2020年6月，本人因家中急需用钱，便将该房子卖与第三人，并办理了变更手续。现在中介靳某友要求我们赔偿113万元，且要求法院判定我们卖予第三人的房子合同无效，这于情于理于法都让人感到难以理解和接受。
　　为维护自身正当权益，本人依法提出反诉，诉求如下：一、撤销长丰县法院（2016）皖0121民初2984号民事判决书第一项，改判为：驳回被反诉人的原全部诉请。以彰显国家法律的权威和社会公平正义；二、本人与第三方签字的房屋买卖合同合法有效；三、对方靳某友的行为涉嫌浪费司法资源、扰乱市场交易秩序，应对其惩戒。事实与理由：
　　其一，撤销长丰县法院（2016）皖0121民初2984号民事判决书第一项，改判为：驳回被反诉人的原全部诉请。以彰显国家法律的权威和社会公平正义。
　　 一、因被反诉人违约行为导致反诉人与被反诉人签订的《存量房买卖合同》不能履行，反诉人有权单方解除合同。
　　2016年5月23日，反诉人与被反诉人签订了《存量房买卖合同》，后因在该合同履行中发生纠纷诉至长丰县法院。法院审理后，于2017年6月30日作出判决：“原告靳某友与被告丁某敏继续履行2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》（靳某友于本判决生效后三十日内向丁某敏支付剩余房款人民币615000元，丁某敏在靳某友付款后三十日内协助靳某友办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付靳某友）”。后因反诉人不服该判决，向合肥市中院提起上诉，中院经审理于2018年8月3日判决维持原判。
　　反诉人与被反诉人因履行合同发生纠纷经过两级法院审理判决后，反诉人也遵从法院的判决，在判决生效后积极联系被反诉人支付房款，以便反诉人协助其办理变更手续，但被反诉人一直置之不理，甚至中断了与反诉人的联系。反诉人也通过被反诉人委托的律师联系，也联系未果。当时，反诉人尝试各种方式联系被反诉人，但一直没有结果。迫于无奈，反诉人只得寻求法院帮助，便于2018年11月向长丰县法院申请执行被反诉人应付的房款，但执行法官在执行过程中也无法找到被反诉人。
　　二、原判认定事实错误。2016年5月23日，反诉人与被反诉人签订的《存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）当天，双方不仅签署了买卖合同，还签《房地产经纪合同》。并且是先签订的买卖合同，再签的《房地产经纪合同》（以下简称居间合同）。
　　既然被反诉人是委托中介居间买卖房屋，只有在真正委托后才开始帮助反诉人寻找真正的买家，哪有卖家还没有签订居间合同委托卖房，就有居间方就已帮忙找到买家的道理？由此可见，从一开始，被反诉人也就是居间方就是基于囤房的目的与反诉人签订的买卖合同，并不是真实的交易行为。
　　签订合同之时，中介方安择园投资管理有限公司北城分公司（以下简称居间方）并未明确告知反诉人买家即被反诉人是居间方的负责人。本次交易是中介方自己买下这一房屋。被反诉人一方面作为负责居间业务，同时又是买家，而买、卖双方是有着必然利益冲突的，居间方很难做到维护反诉人的利益。如果反诉人知道这个事实，则不会签订所谓买卖合同的。原判认定“被告未提供证据证实其已协助被反诉人办理相关手续，故过错责任在被告方”错误，被反诉人一方才是真正的违约方：
　　1、原判认定反诉人过错证据不足。原审中，被反诉人仅提供了一个居间方2016年5月26日的截图，以证明被反诉人通知了反诉人配合办理相关的过户手续。但因被反诉人是居间方的负责人，居间方与被反诉人间有利益关系，其证明力的效力十分低下。
　　2、根据双方签订的买卖合同的约定，只约定了2016年7月31日前办理有关托管手续。而在办理正式的托管手续前的7月23日，就具体的付款方式与反诉人进行协商的并不是被反诉人本人，而是另有其人（此人姓陆），亲口承认是他要买这个房子，反诉人才发现此次交易的真实内幕。作为被反诉人来说，其本人并没有打算真正履行这个买卖合同，被反诉人违约在前。
　　3、该案是买卖合同纠纷，买卖合同中付款方式是该类合同非常重要的内容。因具体付款方式不明确，买卖合同本身就有重大瑕疵，无法继续履行。合同双方本应就具体付款方式继续进行沟通、协商，以期达成一致。在达不成一致的情况下，强求反诉人按原有瑕疵的内容继续履行，因付款方式关系到作为卖家的反诉人的切实利益，要求反诉人履行一个无法继续履行的合同，对反诉人显属不公平。
　　4、原判认定“原告即（被反诉人）系中介公司人员但其也可以作为房屋买受人签订合同”错误。本案中所谓的中介工作人员即被反诉人签订的买卖合同要真实有效，需反诉人对其身份明知且愿意与之建立买卖关系将房屋卖给他的情况下。本案中，被反诉人所谓的中介工作人员的真实身份，反诉人当时并不知情。
　　根据国家相关法律规定，中介机构及其工作人员不能买卖其居间代理的房屋，其工作人员买受其居间代理的房屋的需明确告诉反诉人，且不得损害反诉人的利益的情况下。被反诉人作为居间方的工作人员买卖反诉人房屋的，需要是具体真实的房屋买卖意愿，且准备好相关的自有资金，而不是利用其懂得二手房买卖的相关流程，利用其优势地位与自己的客户签订付款方式、期限都约定不明、损害反诉人利益的买卖合同，企图用少量的成本和资金换取巨大的利益，这种非真实的交易行为应是为法律所禁止的。
　　5、原审法院举证责任的分配有问题。原判认定“被告未提供证据证实其已经协助原告办理相关手续。”原审中，被反诉人提供了一条短信截图证明其履行了义务，反诉人提供了相关的录音证据证明被反诉人的违约行为，且居间方与被反诉人本身就有利益关系的情况下，证明效力十分低下，不应采纳的情况下，原审法院应继续要求被反诉人举证证明：
　　对这样一份付款方式都不明确的买卖合同，房产交易中心能否备案、资金能否进行托管？具体该托管多少？过户手续能否顺利正常办理？过户到底是过户至谁的名下？应由被反诉人继续举证证明买卖合同能继续履行且无任何法律上、事实上的障碍？应由被反诉人来证实反诉人未履行合同约定义务，而不是由反诉人来证实自己已经履行了合同约定的义务。
　　6、原判前后矛盾。原判一方面认定反诉人是过错方，也就是违约方，在买卖合同对违约金的计算方面有约定的情况下，一方面又对被反诉人的原支付违约金的诉请不予支持。由此可以推定，原审法院对被反诉人与反诉人的此次交易的不真实性是明知，对被反诉人此次签订买卖合同目的是为囤积房屋赚取差价的行为更是心知肚明的。
　　三、原判偏听偏信被反诉人一方的证据，未通知相关证人出庭作证，反诉人提供的录音证据中新出现的陆姓的买受人是怎么回事？办理所谓的公证又是怎么回事？针对本案的具体情况未采用征询方式向当地房产交易中心了解有关备案、资金托管及过户事宜，原判对很多重要事实并未真正彻底查清，属认定事实不清。
　　在反诉人有相对充分的证据证明被反诉人不是因为自身需要买卖房屋，而很可能是基于赚取差价的囤房目的时，此时的买卖合同就存有虚假交易之可能。作为一级审判组织，应继续查明被反诉人真实的买房目的、意图，有无实际、完全的履约能力等，以综合判断其交易的真实性。特别是在买卖合同中对付款方式约定不明时，被反诉人的房款是否全部准备到位，其资金款项来源、房产交易中心方面能否正常备案、托管直至顺利过户？了解该买卖合同是否有正常进行下去的可能等等，只有在全面了解了这些情况才能做出科学、公正的判决。
　　四、原判适用法律错误。只有在交易真实、合同内容合法，且合同的大部分都得以履行的情况下，才能判令合同继续履行。
　　1、反诉人与被反诉人的买卖合同其实已经解除。2016年5月23日，被反诉人支付了5000元定金。从该定金的支付时间及双方对定金的约定内容上来看，这个定金的性质是履约担保定金，具有担保性质。反诉人有权主动选择以损失定金的方式解除双方签订的买卖合同。在被反诉人违约的情况下，反诉人有权不退还定金。2016年8月2日，反诉人即以《律师函》的形式通知被反诉人解除了双方的买卖合同。被反诉人只能诉请法院确定解除合同的效力，而不是诉请继续履行合同，该项诉请更不应该得到法院的支持。
　　2、反诉人与被反诉人之间买卖行为不是真实的民事法律行为。首先被反诉人隐瞒了其实际是居间方的重要事实，主体不适格，作为被反诉人购买房屋的意思表示并不真实。从合同的内容上来说，双方对合同约定的付款期限、方式等重要内容约定不清，根本没法具体履行、实施，更无可操作性。
　　该案中，被反诉人及居间方并没有告知反诉人其真实身份，同一天先签订买卖合同再签居间协议，付款期限方式等重要内容都约定不清。无论是从签约主体、签约过程、到合同的内容（无法切实有效的履行），更符合基于囤房目的虚假交易的行为特征。此种虚假的交易行为，违背了《合同法》诚实信用的立法原则和宗旨，法律不仅不应支持更应予以严厉禁止和打击。
　　3、从合同履行情况来说，截止原审开庭审理之时，被反诉人仍仅支付定金5000元。如是真实的交易关系，此种情况下，资金托管不成后，被反诉人完全可以采取提存的方式履行支付剩余房款。在知晓反诉人帐号的情况下，也可以将剩余房款采取直接付款给反诉人，以此证明买卖合同的真实性。
　　正如原判决所说，支付房款，交付房屋、办理过户是买卖合同的主要内容。本案中，被反诉人支付了5000元定金还没有实际支付任何房款，房屋也没有交付给被反诉人实际使用，更没有办理过户手续，双方的买卖合同还没真正开始履行，且有大量证据证明此交易是虚假的情况下，合同更已无履行下去的必要，宜判令解除为宜。
　　就这样一份还没真正开始履行的房屋买卖合同，原审法院却给予了支持。以判决的方式保护这样一个虚假的交易，不仅损害了反诉人的切身利益，而且向社会传递错误示范效应，将会鼓励更多人效仿，从而扰乱社会秩序。
　　其二，本人与第三方签字的房屋买卖合同合法有效。
　　首先，反诉人与被告二汪某系完全民事行为能力人；其次，反诉人与汪某签订的《存量房买卖合同》内容系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定；最后，汪某向反诉人支付了房款，反诉人已将该房屋变更登记至汪某名下，该合同已履行完毕。所以，反诉人与汪某签订《存量房买卖合同》的行为系合法有效的民事行为，该合同合法有效，被反诉人主张该合同无效没有任何依据。
　　其三，对方靳某友的行为涉嫌浪费司法资源、扰乱市场交易秩序，应对其惩戒。
　　综合被反诉人所有行为以及时间点，不难看出被反诉人的行为涉嫌浪费司法资源、扰乱市场交易秩序。2018年8月3日合肥市中院作出终审判决，则双方当事人应当依法履行判决义务，但被反诉人却刻意躲避，甚至反诉人申请强制执行也不积极配合。被反诉人违约后，反诉人为维护自己合法权益，避免损失扩大，便于2019年7月份将房屋转售他人。但被反诉人知道反诉人将房屋转售后，便于2019年底到长丰法院执行局联系承办法官称“房子已经卖予他人，不能向丁某敏付款”，同时，又于2020年6月17日向法院申请执行，并申请调取反诉人近一年的银行流水，然后又向法院起诉反诉人要求赔偿。
　　通过被反诉人上述行为能够看出，被反诉人涉嫌恶意为之。这一系列的行为，不仅扰乱了市场交易秩序，而且还浪费了司法资源。如被反诉人这样的行为都能得到支持，则无疑向社会传递错误示范效应，将会鼓励更多人效仿，从而扰乱社会秩序。（来源：产新网）

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