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花435万元买的新房子还没入住，卧室、卫生间、客厅已浸满了粪水。近日，家住成都富国上邦小区的叶先生就遇到了这样的糟心事。! h* X( d4 H) ~- t) @
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新房被泡，房地产商的设计是否存在问题？乔迁之喜变维修难题，叶先生的经济损失该由谁来赔偿？: G$ r9 r, L: g4 y/ V% y* p
9 Z# b3 y" i* v5 D/ j业主：家中地面被粪水浸泡
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已准备对开发商及物业发起诉讼
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8月14日，记者见到了叶先生。叶先生表示，该住宅是他在去年底花费435万元直接从开发商售楼处购买的，“这是精装房小区，共有6栋楼，高的有十几层，矮的有七八层，我所在的是5号楼，有8层。”
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叶先生告诉记者，他在8月9日当天中午前往家中，“刚进门就闻到一股恶臭味，客厅地上全是水。”从他提供的照片中可以看到，马桶已被粪水填满，卫生间地面瓷砖及两间卧室地板均被浸泡。
8月9日，被粪水填满的马桶 图据叶先生
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; H9 ^1 _$ S8 E14日当天，现场水渍已被清理，但两间卧室地板全部拆卸，裸露的水泥地面上依然有大片水渍印记，两间卧室各有1台大型落地风扇高速运转。“这两台风扇是物业提供的，24小时不停工作。”叶先生表示。
8月14日，地板已拆卸 图据叶先生0 ]& N( z a6 l5 V* _% @) ]
+ {* K" c f4 p6 v( D7 V叶先生描述，该小区是分两期建设，第一期在2022年已交房，他所在的5号楼属于第二期，在去年上半年交房。“我住在2楼，楼上除8楼外共有5户人家。9日当天，物业说在下水道里只掏出纸巾，且不在小区主管道内。物业认为，责任在楼上几户业主。”; O) S9 P% ?7 t$ \' `3 V0 P, e
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叶先生表示，他已咨询律师，对方建议他对楼上业主、物业及小区开发商发起诉讼，“我不认同对楼上住户追责，我见过当时取出的纸巾数量并不多。如果这几张纸就能把下水道堵死，可见问题出在开发商和物业。”
8月9日，事发现场 图据叶先生9 [9 d+ t3 a1 I4 R; }2 L/ z
, y& K- a" k+ Z" M& t物业回应：. E( ]6 v6 o" G! U5 I5 e
8 z' q8 Y. i0 Y8 v检测报告是合格的，物业已履责9 k$ z% Q/ r0 P; D' y
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富国上邦小区物业张经理表示，在接到叶先生反映的情况后，工作人员第一时间对下水管道进行疏通清理，对堵塞物进行打捞，并对泡发的地板进行了拆卸和晾晒。& L, y* l2 V' C5 o
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物业曾表示可以免费安装原有的地板，但遭到叶先生拒绝。张经理认为，目前，物业已经履行相关责任，叶先生的房屋损失赔偿并不属于物业管理的范畴。
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新房被泡，叶先生所在小区的开发商对下水道管道的设计是否存在问题？张经理告诉记者，因为是开发商提供设计图纸，如果是下水管道设计的问题，叶先生只能去寻求开发商进行质证。) d; b o% R* j9 d4 D
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据张经理描述，通常在建设项目结束后，都会有第三方进行检测并提供报告，其中包含下水管道的检测。“根据我们物业保存的验收报告来看，小区下水道的施工是合格的。” w( w7 S- A! L1 l! X, y6 h
% ^0 l R* J; n W j, O随后，记者又致电该小区建设项目的开发商——成都富商房地产开发有限公司。相关工作人员告诉记者，目前对叶先生的房屋情况尚不了解。该工作人员认为，业主房屋遭浸泡的问题属于物业管理的范畴，一旦遇到这种情况，应该找物业登记解决。
检测报告（部分） 图据物业方
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律师说法：
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8 M2 d0 L: l* b5 L# Q如下水管道的堵塞在公共区域，且物业未有效预防，则物业方有责任
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5 X7 @. t3 q7 k9 S2 u1 n* w$ I5 _叶先生的损失究竟由谁负责？记者联系上四川英济律师事务所高级合伙人执行主任陈逢逢律师，他表示：
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3 e$ O+ W/ {, _. ]/ k/ H首先，物业管理公司作为小区的管理方，对小区公共区域及其设备设施的正常运作负有管理和维护的责任。如果下水管道的堵塞确实是在物业管理范围内的公共区域发生的，且物业没有及时采取有效措施进行疏通和预防，导致业主房屋被浸泡，物业可能需要承担一定的责任。
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+ ?& ]; C' r0 E. H但如果物业能够证明堵塞发生在非其管理范围内，或者堵塞原因不在其控制之下（如因住户不当使用造成），则可能没有责任。
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其次，开发商作为建设方，有责任确保房屋及其配套设施的设计、施工符合相关法律法规和技术标准。如果下水管道的设计、施工存在缺陷，且该缺陷是导致此次浸泡事件的直接原因，开发商应当承担相应的责任。根据第三方检测报告显示，管道施工合格，开发商可能会以此为依据主张无责。但如果业主能够通过其他专业鉴定或证据证明设计或施工存在瑕疵，则开发商仍需承担责任。
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- F+ d s6 ]) Z而四川方策律师事务所郭刚律师认为，下水管道堵塞造成的损失，通常涉及物业公司、业主以及楼上住户等多方的责任问题。
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2 c0 ?: D8 U- g/ c9 U _在处理这类纠纷时，需要依据《中华人民共和国民法典》的第一千一百七十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
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. a/ M9 O8 E, ^/ I如果下水管道属于业主共用部分，且物业服务公司在履行维修养护义务时存在过错，那么物业公司应当承担相应的侵权责任。 z8 C, k( s$ b: J8 E. c
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对于业主而言，如果其未能尽到对房屋的管理义务，导致损失扩大，则应自行承担一部分责任。而楼上住户则应注意避免造成公共管道堵塞的行为，如查实系楼上住户所为，则由其担责。在不能查实的情况下，则可能由楼上已入住的住户承担责任。总之，在具体案件中，法院会根据各方的过错程度和侵权行为的具体情况进行责任划分。3 C2 S' [" K4 S$ J- f" \) M/ E
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发表于 2024-8-15 18:30:21
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