最猛降息！首套房贷利率将降至历史低点 对楼市有何影响？

admin

2月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.95%，此前为4.20%；一年期LPR仍为3.45%。
3 T, g0 |' \. o" O" \! z
值得关注的是，此次调整为非对称降息，五年期LPR降低25个基点，而一年期LPR未调整。
" @# L5 C9 u  v8 {  ]1 w& o
( p+ k. t. o" p1 G  _0 k受访业内专家对记者表示，降息之前LPR已是历史最低水平，本次5年期LPR再次下调，全国首套房贷利率将在“历史最低点”的基础上再次降低25个基点，堪称史无前例。

3 q* |  [6 \/ Q“对房地产市场而言，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷偿付压力。”广开首席产业研究院研究员马泓表示，后续商业银行房贷利率也会响应调降，此次贷款优惠力度比较显著，此举将促进增量购房和其他消费领域的提升，年内商品房销售跌幅有望收窄。
, @  B) B, s2 `; r; a
如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元，累积30年月供减少5.2万元。
. ?8 }& v6 @2 z
中原地产张大伟：LPR历史最大幅度降息 是楼市近几年最大利好之一

中原地产首席分析师张大伟表示，目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式，房贷利率会随市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。
: V2 @0 h# M, k% ^( ^% Q( W9 t
5年期单独降息对房地产市场的影响主要有几点：首先如果说过去降息的目标是稳定经济，这一次单独降息5年期，就是要稳楼市，稳楼市才能更好稳经济。过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。
0 W! l7 f' x# d4 v2 Y
/ }$ o9 L/ i7 S& c  i其次，本次降息主要影响一线和二线城市。在本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右，只有少数一二线城市还维持高房贷利率，因此本次政策主要影响一二线城市。

$ H) W, ?1 B& p0 W6 C1 Q对购房者来说，存量购房者可能要2025年才能开始减少利息。存量房贷利率转化成LPR定价模式之后，一般会一年调整一次，大部分银行是从新一年的第1月份开始调整。这意味着存量房贷可能要到2025年才能享受，如果是新购房者，那么马上会享受到降息的利好。
6 p" {& [6 v6 x$ w, s& u$ L
" a/ l+ F0 u: [: S0 I降息有利于保持房地产预期稳定。降息之际，房地产市场有望在一线城市全面调整限购后，预计接下来会出现一次比较明显的小阳春行情。
; T* F4 `' m; w/ ?
( R5 @$ T- n  \中泰证券杨畅：下调LPR是房地产市场需求端政策组合拳的一部分
8 n5 A$ O4 Q& ]8 u. W
$ I, z- i, L) u. e中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅认为，从LPR形成机制来看，LPR由18家报价行按MLF利率加点后，进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价，进行加权平均计算后的数据形成报价。一般来讲，1年期与5年期LPR对称调整是常态，但非对称调整也并不少见。

本次非对称下调，至少反映出三层意图：
, Q: I! {2 q7 V* [+ ?5 p2 ]3 |
第一，货币政策也在配合经济平稳开局，春节假期过后，从资金供给端开展工作，通过降低贷款利息，降低融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显。

第二，不同期限利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳。
! B/ J/ m( Z. J& ~0 ^6 z4 k
+ g5 D5 q. ]  J第三，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段大幅降低5年期LPR利率25个BP，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

, {6 m  m$ S7 Z0 r易居研究院严跃进：历史最大力度降息 有助于促进房贷申请和消费
5 V  K4 ^2 E3 V# k! @, N1 }2 g  ^
7 j/ I' Y+ Q5 R8 z易居研究院研究总监严跃进分析称，5年期及以上LPR出现下调。对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。
- ?3 E' I  g6 I; j& M
此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大，即下调了25个基点。从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般为5-15个基点。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次，这是向市场释放出最大的一个信号。

降息对于房地产市场将产生积极影响。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，这对于房贷市场的影响是积极的。我们简单测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元左右，属于减负相对比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费。其对于后续购房市场的活跃，也会有积极的作用。
2 r. s- R' S1 X- C' Z! `) w
广东省城规院李宇嘉：降息后 今年首二套房贷款利率至少下降30个基点
1 W5 ?( F8 _& C# f" i- E
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次LPR一次性下调了25个基点，为历史上有记录以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。

之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。

/ P( |$ M% H0 L4 H更重要的是，在存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也跟着降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。

在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下，承担高利率买一项预期价格下跌的资产，这是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，才能缓解紧缩的局面，这也是此次定向降息的目的，
: T, ?5 S6 D* ?$ X
今年一次性降到位以后，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行。2024年1月，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房贷款今年至少有30个基点左右的降幅。
  c) M! x* B5 a" X) {