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世茂滨江花园去年3100万元,今年同户型237平方米2500万元含装修、含车位、高区一梯一户。”准买房人周女士上周末一口气看了5套房后感慨地说。) Q' ~* G$ t% S$ d" J' d( ?4 |
; z, V. U% u+ d7 n从2023年到2024年,周女士陆陆续续看了几十套房子,每次去看房,几乎都是因为价格又“松动”了。
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不过这一次,上海大批高端新盘入市,不仅一二手房价格“倒挂”消失,还出现了大幅度“正挂”,二手豪宅价格是直接稳住,还是继续掉头向下?(倒挂,同一区域或板块,新开盘项目的价格低于二手房成交价格;正挂,一手房开盘价格超过同区域二手房)
上海某中介门店豪宅挂牌价马上通知中介挂牌价涨400万6 t! L. O; |* C9 k$ T& h. Q
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链家平台显示,世茂滨江花园2024年1月成交了两套,分别是130平方米、总价1710万元和279平方米、总价2558万元的高区住宅(45楼以上),单价区间在9.2万-13.1万元/平方米。
和2023年年中相比,成交价格又有了明显降幅。让周女士始终无法下定决心的是,世茂滨江花园的价格始终在跌,2022年6月130平方米左右的户型成交单价一度达到17万元以上。: C# a0 q' {* m. E1 u, e( Y
% M" Y3 L2 ?6 h% K; P不过,豪宅中介张华平表现得很乐观:隔壁滨江凯旋门三期就要开盘了,均价17.8万元/平方米。
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5 B3 _4 c! P+ \/ t5 n& y“房价基本上就托住了。”他说。“如果系统里挂2500万元,说明是诚意卖的。去年世茂滨江整体成交差不多87套,基本每个月都有成交。”2 b4 a M9 \" n; r2 N! q
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张华平透露,现在买二手房能议价的窗口期也只有上半年,到下半年,高端新房一批批入市,房东的反应很灵敏,二手房能砍价的余地就很小了。
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他举了个例子,核心城区“华山夏都苑二期”三批次已经过会,单价17万元左右,一期业主本来挂牌单价16.8万元、总价5600万元,马上通知中介挂牌价涨到6000万元。2024年开年后,高端二手住宅成交量仍然延续了热度。据中指研究院,2023年全年,上海共成交2000万元以上的高端住宅2402套,其中11月成交量最高,为243套,而2024年一开年成交套数就达到了237套,不仅大大超越2023年1月、2月,也比2023年全年月均成交184套高出一大截。
但豪宅的成交能否托住房价?
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+ U& J T+ s/ d7 v上海中原地产市场分析师卢文曦对记者说:“2000万元以上的房子占比不高,估计不到2%,不会对房价产生大的影响。不能说新房子入市、二手房价格就托住了,在产品方面,细分领域肯定还有深层次的博弈。”4 I& a5 R3 K& G2 `$ Q2 e- M
( h0 j$ i$ e7 {# z R2 Q, F; B- }“甚至,今年高端项目入市可能会直接对二手豪宅产生冲击。”
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10万+豪宅批量入市
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除了二手高端住宅市场的成交水平之外,新房在供应改变的情况下,高端住宅的成交占比明显上升了。 x x$ p; E; N6 S, Y# s
9 Y2 H% Q8 w$ i2 t. V上海链家研究院2月新房月报显示,成交结构上,前两个月110-200平方米的占比增加较为显著,达到33%,较去年增加了10个百分点;总价段在600万元以上的占比增加13个百分点。
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% N8 x) I" p6 b% ~ ]- e5 v! U记者注意到,新房成交价格在1000万元以上的占比为各价格段最高,与2023年400万-600万元总价占比超过40%相比,呈现了完全不同的成交结构。
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上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,“第三批次新房集中供应入市,均价超过10万元的项目有6个,占比高达32%。特别是其中有3个项目的均价超过17万元,属于近几年来首次集中推出的豪宅项目,有望进一步提升市场的关注度和热度。”
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按中指研究院的统计,去年上海2000万元以上二手房的成交总量是2402套,在今年新房、二手房集中供应之下,市场是否能够消化? [5 x7 n3 J! |
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对此,卢文曦提出,高预算的客户,在这么多供应之下能不能承接住,应该要引起重视,这是对上海高端市场的考验。- ^% m" p5 }) K6 U( e
0 t; L5 N x% E: U6 N4 p( ^“产品好的楼盘去化压力不大,至于是不是能够触发积分就不确定了。如果二手豪宅市场稳住,或者说市场开始升温,可能会有情绪上的正向传导作用。”卢文曦说。$ e( T% N: p8 D! N* _' J5 i
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原标题:“马上通知中介涨价400万”!单价10万+豪宅批量入市,上海房价挺住了?
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